Можно ли продать аварийное жилье?

Несмотря на проблемы с техническим состоянием квартиры или дома, аварийное жилье может выступать предметом гражданских сделок. Продавец должен уведомить покупателя о реальном состоянии жилого помещения. В противном случае сделка может признаваться недействительной через суд.  

Что значит аварийное жилье

Статус аварийного жилья присваивается многоквартирному дому в случае, если более половины несущих конструкций и элементов представляют потенциальную опасность для жильцов. Аварийность несущих конструкций подразумевает наличие существенных повреждений или деформаций, вследствие естественного износа или внешнего воздействия.

Признание дома аварийным происходит на основании обследования и выдачи заключения межведомственной комиссии. Квартиры в аварийных домах не исключаются из гражданского оборота:

• их можно продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству и т.д.;
• допускается сдача квартир во временное возмездное владение (аренду);
• закон допускает вселение, а также прописку и выписку граждан в жилые помещения аварийного дома.

Можно ли продать жилье, признанное аварийным? Аварийность жилья создает потенциальную угрозу для жильцов, а люди в таких зданиях подлежат переселению по государственным и региональным программам. Однако пока дом не расселен, запрет на продажу аварийного жилья не возникает.

Как продать жилье в аварийном доме

При совершении сделок с недвижимостью, обязанностью продавца является раскрытие полной и достоверной информации о техническом состоянии квартиры и здания. Эти условия указываются в договоре, должны быть согласованы продавцом и покупателем. Если покупателю не предоставили сведения об аварийности дома и неудовлетворительном состоянии квартиры, он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке.

Помимо указанного правила, аварийность жилья накладывает ряд ограничений:

• использование средств маткапитала для покупки аварийного жилья не допускается (специалисты ПФР проверят эту информацию и вынесут обоснованный отказ);
• отказ последует и на заявку о предоставлении целевого кредита на приобретение жилья (банк заинтересован в выделении заемных средств только на покупку ликвидного объекта недвижимости);
• аварийные жилые помещения не могут выступать предметом военной ипотеки.

Указанные ограничения могут иметь существенное значение для покупателя, поскольку собственными сбережениями располагают далеко не все граждане.

Последствия сделки с аварийным жильем

Аварийность существенно снижает рыночную стоимость жилья. Как правило, такие жилые помещения морально и физически изношены, могут не иметь отдельных видов коммунальных услуг и т.д. Единственной разумной причиной для покупки жилья в таких домах является возможное участие в программе отселения. В этом случае могут возникать следующие последствия:

• собственнику квартиры в аварийном доме будет предоставлено равнозначное жилье;
• при отсутствии равноценного жилья, либо отказе от переезда, может выплачиваться выкупная цена;
• при наличии спора о равноценности предоставленного жилья или размера выкупной стоимости, эти вопросы будут рассматриваться в судебном порядке.

Ожидание возможного переселения или выкупа квартиры может затянуться на долгие годы. Реализация региональных программ зависит от возможностей бюджета, поэтому запланированные сроки нередко сдвигаются. Требовать принудительного и внеочередного отселения граждане смогут только при угрозе обрушения многоквартирного дома или непригодности для проживания жилого помещения.