Согласование перепланировки в БТИ: нужно ли, как пройти

Существует заблуждение, что для согласования любых видов работ в квартире нужно обращаться в БТИ. Еще 10 лет назад БТИ занималось не только инвентаризацией недвижимости, но и оформлением технических паспортов, согласованием перепланировки. Однако с введением системы кадастрового учета вся информация о параметрах квартир должна отражаться в технических планах, сведениях ЕГРН.

Основные документы для согласования: проект перепланировки, техническое заключение

Закон трактует перепланировку как изменение конфигурации помещения – такое понятие содержится в ЖК РФ, однако используется по аналогии и для нежилых объектов. Такие изменения должны не только соответствовать строительным нормативам и правилам, но и подлежат учету в ЕГРН. Для согласования работ в нежилом помещении необходимы следующие документы:

• перепланировочный проект – его оформляет экспертная организация, имеющая разрешительный допуск на указанную деятельность;
• техническое заключение о проверке состояния конструктивных элементов здания и безопасности запланированных работ для целостности объекта.

Порядок получения разрешения на перепланировку будет отличаться в зависимости от следующего фактора – расположено помещение в многоквартирном жилом доме или нежилом здании. В первом случае согласование обязательно проходит через муниципальные органы (например, для столицы таким учреждением является Мосжилинспекция). Во втором случае такое обращение не требуется, а безопасность запланированных работ будет подтверждать эксперт-проектировщик.

Хотя учреждения БТИ утратили большинство своих полномочий, их архивная документация может использоваться для разработки проектов и оформления технических планов после перепланировки. В частности, будут запрашиваться исходные поэтажные планы с экспликацией, документы о первичной инвентаризации для здания, не поставленного на учет в ЕГРН, и т.д. Кроме того, после завершения работ и оформления акта приемочной комиссии нужно обратиться в БТИ, внести изменения в технический паспорт здания.

Планы БТИ в красных линиях: как полностью убрать красные линии в ходе перепланировки

Учреждения БТИ выдавали на каждый объект недвижимости специальный документ – технический паспорт. Ключевым назначением указанного бланка являлась фиксация основных характеристик объекта, в том числе отражение на схемах местоположения стен, перегородок, дверных и оконных проемов и т.д. Сейчас на квартиру такой документ не нужен. Однако технические паспорта зданий применяются при согласованиях перепланировки, так как это прямо указано в Жилищном кодексе РФ.

Если в ходе обследования помещения сотрудник БТИ устанавливал несоответствие фактического положения объекта и первичной документации, он отражал этот момент в виде красных линий в техпаспорте, на поэтажных планах и иных графических документах. Таким образом, красными линиями подтверждался факт незаконного изменения параметров объекта, в том числе в ходе несогласованной перепланировки.

Сейчас результаты перепланировочных изменений фиксируются в техническом плане, изготовление которого входит в обязанности кадастрового инженера. Соответственно, если в ранее изготовленном техническом паспорте имелись красные линии, их убрать можно только путем согласования проекта перепланировки и оформления технического плана. Только при таком условии будет проведен кадастровый учет внесенных изменений в ЕГРН.

Срок согласования перепланировки в БТИ

Поскольку через учреждения БТИ согласование перепланировки невозможно, речь может идти:

• о прохождении процедуры узаконивания через муниципальные органы и последующего кадастрового учета (для помещений в МКД);
• о подготовке проектной документации и технического заключения с последующим учетом всех изменений в Росреестре (для помещений в нежилых зданий).

Если согласование проходит через межведомственную комиссию местной администрации, срок проверки документов для вынесения решения составит до 45 дней. К этому сроку необходимо прибавить время на изготовление проектной и технической документации (например, технический план будет изготовлен в течение 1-5 дней).

При оформлении перепланировки помещения в нежилом здании согласовывать работы с муниципальными ведомствами не нужно. Исключение составляет только строительные работы на объектах, отнесенных к памятникам культуры, архитектуры и истории, а также при изменении характеристик объекта, затрагивающие внешние фасады здания.

Почему согласование перепланировки в БТИ платное?

По итогам перепланировочных изменений проходит процедура кадастрового учета в Росреестре. Она является безвозмездной – уплата госпошлины не предусмотрена законом. Не придется платить и за прохождение проекта через межведомственную комиссию – согласование также не облагается госпошлиной.

Однако на всех остальных этапах оформление документов является платной услугой, в том числе за истребование архивных технических бланков БТИ. Проект и техническое заключение оплачиваются вне зависимости от типа экспертной организации – государственная или независимая экспертная компания оказывают платные услуги.

Насколько правильно согласовывать перепланировку в БТИ?

Обращение в БТИ для учета изменений недвижимости является обязательным требованием для собственников, проводивших перепланировочные работы. Также изменения в инвентаризационные документы нередко заказывают юридические лица для внутрикорпоративных целей – в этом случае итоги перепланировки будут учтены и документах БТИ. В иных случаях обращение в БТИ не повлечет юридических последствий.

Законным вариантом согласования или узаконивания перепланировки является только получение согласования в муниципальном органе, с последующим прохождением кадастрового учета в Росреестре. Юридически значимым документом, подтверждающим прохождение всех этапов узаконивания, будет являться выписка ЕГРН, которую собственник получит в Росреестре или МФЦ.