Проверка недвижимости перед покупкой и продажей

Для регистрации сделок с недвижимостью необходимо составить договор и передаточный акт, представить документы в Росреестр. До подписания договора купли-продажи и сдачи его на регистрацию стороны обязательно изучают документы на объект, проверяют информацию о полномочиях продавца и покупателя, о наличии зарегистрированных и скрытых обременений недвижимости.

Какие документы обязательно нужны для покупки и продажи недвижимости

Обязательный комплект документов для купли-продажи недвижимости будут проверять специалисты Росреестра. В этот список входит:

• договор купли продажи;
• передаточный акт (если его положения не включены прямо в договор);
• правоустанавливающий документ на объект (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор и т.д.);
• паспорта участников сделок (для граждан);
• регистрационные документы организаций;
• документ, подтверждающий полномочия представителя (например, нотариальная доверенность);
• платежный документ об оплате пошлины за регистрацию (2000 руб. для граждан или 22000 руб. для юридических лиц).

Договор стороны заполняют по собственному усмотрению. Существенным условием договоров для купли-продажи является только его предмет, т.е. описание объекта и его основных характеристик. Эти данные заполняются по выписке ЕГРН, другим документам.

Если продается объект, который ранее не был поставлен на кадастровый учет, дополнительно нужно представить технический план. Этот документ изготовит кадастровый инженер по заказу собственника. Учет можно провести одновременно с регистрацией сделки, а дополнительные пошлины платить не нужно.

Какие документы будут выданы после регистрации сделки

После завершения регистрационной процедуры новый собственник получит выписку ЕГРН, договор с отметкой Росреестра. В выписке будут указаны сведения о правообладателе, дата возникновения права собственности. При каждой последующей сделке в ЕГРН вновь будут фиксироваться данные об изменении права собственности.

Что нужно проверить перед покупкой или продажей недвижимости

Документы на квартиру, на продавца и проживающих лиц можно проверить самостоятельно, либо поручить это риэлтору, юристу. При отсутствии опыта совершения сделок с недвижимостью достаточно сложно выявить скрытые обременения на квартиру, неузаконенную перепланировку или другие проблемы. Это может привести к отказу в регистрации, предъявлении претензий к новому собственнику или оспариванию сделки. Чтобы устранить риски потери денег и имущества, рекомендуем воспользоваться услугами юристов сайта «Все по шагам».

Правоустанавливающие документы на объект

Продавец должен подтвердить полномочия по распоряжению недвижимостью. Для этого проверяются следующие документы:

• выписка ЕГРН (рекомендуем требовать у продавца расширенную выписку, в которой будут данные о предыдущих сделках по объекту);
• договор купли-продажи, дарения или приватизации, по которому у продавца возникло право собственности;
• свидетельство о праве (если продавец приобрел недвижимость до июля 2016 года);
• свидетельство о праве на наследство (если объект был приобретен таким способом).

По перечисленным документам не только проверяется наличие права собственности. Если собственником квартиры, дома или доли является несовершеннолетний, на продажу обязательно требуется согласие (разрешение) отдела опеки.

Если недвижимость принадлежит в долях нескольким лицам, все они должны участвовать в сделке лично, либо выдать доверенности на представителей. Кроме того, при продаже долевой собственности договор обязательно нужно заверить через нотариуса (иначе Росреестр вынесет отказ в регистрации). Если предметом договора является доля, для ее продажи требуется письменное уведомление всех совладельцев. У них есть право преимущественного выкупа по той же стоимости, что указана в проекте договора.

Паспорта и доверенности

Если продавец недвижимости действует самостоятельно, необходимо проверить его паспортные данные, сверить с информацией в правоустанавливающих документах. Через сервис на сайте МВД можно проверить, не числится ли паспорт в перечне недействительных документов. Если такое совпадение найдено, речь может идти о мошенничестве.

Продавец или покупатель могут действовать через представителя. Для совершения сделок с недвижимостью полномочия представителей должны подтверждаться нотариальной доверенностью. При проверке этого документа нужно обратить внимание:

• на дату и место оформления документа, срок его действия;
• на соответствие паспортных данных собственника и доверенного лица;
• на перечень полномочий, которым наделен представитель (например, если в перечень полномочий не входит получение денег, их нужно переводить напрямую продавцу);
• на обязательные реквизиты доверенности – подпись, сведения о нотариусе и реестровой записи, иные данные.

Если интересы собственника представляет лицо по доверенности, рекомендуем лично связаться с продавцом, поговорить с ним по телефону или через видеосвязь. Это поможет убедиться, что собственник в курсе сделки, действительно заинтересован в продаже недвижимости.

Полностью устранить риски при покупке или продаже по доверенности нельзя. Даже если доверенность соответствует всем требованиям закона, она может быть аннулирована или признана недействительной на дату регистрации сделки. Этот момент можно проверить через нотариуса. Наши юристы знают, на что обращать внимание при проверке доверенности и документов продавца, поэтому сведут все риски к минимуму.

Документы об обременениях недвижимости

Наличие у объекта обременений означает, что его вообще нельзя продать, либо у нового собственника возникнут сложности при пользовании или распоряжении недвижимостью. К обременениям относится:

• залог недвижимости, зарегистрированный в ЕГРН, в том числе по ипотеке (в этом случае продажа недвижимости допускается только с согласия залогодержателя);
• судебное обеспечение иска (влечет временный запрет на распоряжение до окончания судебного процесса);
• арест имущества по исполнительному производству (продать недвижимость в этом случае нельзя, пока приставы не снимут арест);
• арест имущества в процессе банкротства (продажа в этом случае допускается только с согласия арбитражного управляющего);
• обременение на период аренды (данное ограничение права носит временный характер, но сохранится на весь период аренды даже после продажи объекта).

В ходе проверки можно выявить и скрытые обременения, не указанные в ЕГРН. Например, некоторые лица могут сохранять право постоянного пользования квартирой даже после ее продажи. Новый собственник сможет выписать таких жильцов только с их согласия, либо при существенном нарушении правил проживания. Проверить наличие указанных лиц можно по ранее заключенным договорам, по которым продавец приобретал недвижимостью.

Документы о лицах, имеющих права на недвижимость

По документам жилищного учета можно проверить, кто зарегистрирован в квартире, имеется ли задолженность по коммунальным платежам. В зависимости от региона проживания, к указанным документам относится ЕЖД (Единый жилищный документ), справка о составе семьи, выписка из домовой книги, выписка из финансово-лицевого счета, иные документы. Наличие задолженности по квартире не является препятствием для продажи, однако покупатель может учесть эту сумму в стоимости договора.

Проблемы может вызвать наличие прописанных детей, а также лиц с постоянным правом пользования. На снятие ребенка с регистрационного учета требуется согласие отдела опеки, а получить его обязан продавец. Об этих и других нюансах вам расскажу наши юристы.

Технические документы на недвижимость

По техническим документам можно проверить соответствие характеристик недвижимости сведениям ЕГРН, выявить неузаконенную перепланировку. Вот основные нюансы, на которые нужно обратить внимание:

• при проверке техпаспорта БТИ можно увидеть красные линии, которые означают несогласованную перепланировку (купив такую квартиру, новый собственник может столкнуться со штрафами, расходами по узакониванию);
• при визуальном осмотре квартиры нужно сверить ее планировку с поэтажным планом и схемой в выписке ЕГРН (если не совпадают места расположения стен, перегородок или другие характеристики, также придется узаконивать перепланировку);
• если продаваемая квартира ранее не проходила кадастровый учет, при изготовлении техплана инженер также может оформить заключение о несогласованной перепланировке.

В большинстве случаев квартиру с несогласованной перепланировкой можно продать по обычным правилам. Однако это влечет дополнительные риски для покупателя. Хотя при выявлении неузаконенных работ штраф будет достаточно небольшим, нового собственника могут заставить вернуть квартиру в исходное состояние. При нарушении норм строительной безопасности узаконить перепланировку или переустройства будет невозможно даже через суд.

С поддержкой наших юристов вы сможете быстро провести проверку всех документов для покупки или продажи недвижимости, оформить договор, выполнить другие формальности. Это минимизирует риски для обеих сторон, устранит проблемы при обращении в Росреестр. Подробнее о проверке недвижимости перед куплей-продажей вы можете узнать на консультации юристов «Все по шагам».