Согласование реконструкции при изменении окон в здании

По решению собственника здания могут проводиться строительные работы по обустройству новых или закладыванию старых оконных проемов, по изменению их размера. Поскольку работы связаны с воздействием на внешние стены объекта, они подпадают под понятие реконструкции. Чтобы законно провести реконструкцию нужно получить разрешение на строительство.

Проект реконструкции фасадов для согласования окон

Основными документами для получения разрешения на строительство являются проект реконструкции, техническое заключение о состоянии несущих конструкций. Обратиться за оформлением данных документов можно только при согласии всех собственников объекта на проведение работ.

Проектную документацию для предстоящей реконструкции оформляют экспертные организации, состоящие в профильной СРО. Проект должен предусматривать следующие блоки информации:

• градостроительный план участка, на котором расположено реконструируемое здание;
• сведения о кадастровых и/или инвентаризационных характеристиках здания;
• поэтажные планы объекта;
• техническое заключение о состоянии конструктивных элементов здания;
• перечень работ по изменению окон здания, требования и рекомендации к их проведению, а также к правилам безопасности работ;
• фотомонтаж предстоящих изменений окон для согласования внешнего вида фасадов;
• иные сведения, в зависимости от перечня работ.

Если необходимо провести изменение окон в здании, расположенном на территории Москвы, разрешение на строительство будет выдано уполномоченным надзорным органом — Москомархитектурой. Аналогичные органы действуют на территории каждого субъекта РФ и населенного пункта.

Если проект будет согласован, изменение окон и оконных проемов необходимо выполнять в строгом соответствии с проектной документацией. Соблюдение проекта будет проверяться приемочной комиссией после завершения работ.

Главной задачей при подготовке проекта на изменение окон является соблюдение правил безопасности и обеспечение целостности несущих конструкций здания. Для этого специалист экспертной организации проводит расчеты максимально допустимого воздействия на несущие конструкции и обязательные требования по их усилению.

Сроки согласования реконструкции фасадов

Оформление проекта может занять от нескольких дней до нескольких недель. Это зависит от сложности технического задания заказчика, требуемой срочности работ. Рассмотрение документов в надзорных органах занимает до 2 месяцев, поскольку нужно получить дополнительные согласования:

• у организаций, обслуживающих инженерные сети;
• у предприятий, чьи подземные коммуникации расположены на территории земельного участка под зданием;
• у профильных муниципальных органов, если здание признано памятником исторического, культурного или архитектурного значения.

Учтите, что ошибки в проектной документации повлекут отказ в выдаче разрешения на строительство, после чего всю процедуру предстоит проходить заново.

После завершения работ нужно ввести объект в эксплуатацию. Оформление акта приемочной комиссии займет до 2 недель, а изготовление технического плана через кадастрового инженера – от 1 до 5 дней. Учтите, что без техплана не пройти кадастровый учет для внесения изменений в ЕГРН – только таким способом изменения окон здания будут узаконены. Кадастровый учет проводится специалистами Росреестра в срок 5-7 дней, в зависимости от варианта подачи документов (напрямую в Росреестра или через МФЦ).

Внесение изменений в планы БТИ и в планы Росреестра

Любое изменение параметров объекта, в том числе оконных проемов, должно быть учтено в технической документации, сведениях реестра ЕГРН. Ранее эта процедура выполнялась учреждениями БТИ, а результаты обследований фиксировались в технических паспортах. С 2013 года для внесения изменений в ЕГРН нужно представить технический план. Этот документ имеет право составлять только кадастровый инженер.

Изготовление технического плана проходит по следующим правилам:

• правообладатель объекта, выполнивший работы по изменению окон, заключает с инженером подрядный договор, передает ему акт приемочной комиссии, правоустанавливающие документы и иные необходимые бланки;
• инженер проводит обследование объекта, устанавливает фактическое состояние измененных оконных проемов и отражает их в графическом и текстовом варианте;
• готовый техплан оформляется в электронном виде, направляется в Росреестр для проведения кадастрового учета;
• информация о подтвержденных изменениях объекта не передается в архив БТИ, поскольку он содержит данные по состоянию на 2013 год.

Поскольку внесение изменений в ЕГРН не связано с переоформлением права собственности, эта процедура пройдет за 5-7 дней. Получить актуальную информацию об учтенных изменениях можно путем запроса в Росреестр или МФЦ, а заявителю будет выдана выписка из ЕГРН.

После завершения учетных действий в Росреестре, технический план утрачивает практическое значение. Если в здании вновь будут проводиться работы по изменению окон, всю процедуру нужно проходить заново – от изготовления проекта до прохождения кадастрового учета.

После реконструкции с изменением окон в БТИ обращаться не нужно. Однако при изготовлении техплана инженеру может потребоваться документация БТИ, полученная по результатам технической инвентаризации дома или здания. Запросить эти данные сможет проектировщик и кадастровый инженер при составлении технического плана.

Сложности согласования изменений окон и фасадов

При проведении работ на внешних стенах многоквартирных домов (в том числе оборудование новых дверных и оконных проемов, демонтаж существующих окон и т.д.) необходимо согласовать этот вопрос не только с уполномоченными органами, но и собственниками жилых помещений. Для этого нужно провести общее собрание в МКД и получить разрешение на реконструкцию. При несоблюдении этого правила в согласовании будет отказано.

Изменение окон может повлечь несоответствие фасада здания архитектурно-художественных нормативам, утвержденных местными властями. Поэтому работы на фасадах, в том числе связанные с изменением окон, должны согласовываться со специально уполномоченными органами (например, в Москве таким органом является Москомархитектура).