Анализ и аудит рисков при покупке коммерческой недвижимости

Анализ рисков при покупке коммерческой недвижимости необходим для устранения проблем при регистрации сделок, при инвестировании в строительство или приобретение уже существующих объектов. Для этого мы проведем экспертизу правоустанавливающей, проектной и технической документации, проверим чистоту сделки и благонадежность контрагента, оценим перспективы получения прибыли.

Зачем нужен анализ и аудит рисков в сфере недвижимости?

Приобретение коммерческой недвижимости связано с вложением средств в ликвидные активы, развитие производственной или торговой деятельности, извлечение прибыли. Ввиду значительной стоимости указанных объектов, компания может потерять свои средства, если заранее не учет следующие риски:

  • Можно столкнуться с продажей объекта, имеющего скрытые и существенные недостатки, не оговоренные с продавцом. В этом случае предъявление судебных претензий займет длительное время, а возврат денег может оказаться невозможен по причине банкротства продавца;
  • Вложение в новый объект рискует завершиться потерей средств, если строительство будет приостановлено или прекращено, либо уполномоченные органы откажут в принятии его в эксплуатацию;
  • При совершении сделок можно столкнуться с отказом Росреестра в регистрации договора. Это может быть вызвано несогласованными изменений в характеристиках объекта, отсутствием полномочий на продажу коммерческой недвижимости, наличием обременений и ограничений права собственности.

Кроме того, без тщательного анализа состояния объекта и перспектив его эксплуатации можно приобрести заведомо неликвидную недвижимость, которую впоследствии будет невозможно продать или сдать в аренду. Это чревато убытками, которые могут привести к банкротству.

Комментарий специалиста. Ключевое значение при аудите и анализе рисков является изучение документов на новый или существующий объект коммерческой недвижимости. Также проводится консалтинг покупателя – о перспективах использования объекта, о требованиях к техническому состоянию здания или помещения, о запланированных видах деятельности. При обращении к нашим юристам вы получите полный комплекс услуг по проверке документов и условий сделки, рекомендации по покупке конкретных объектов.

Какие сложности встречаются у инвесторов в коммерческую недвижимость

Даже если выбранный объект коммерческой недвижимости полностью отвечает всем требованиям и пожеланиям компании, вложение средств может повлечь убытки. Выделим наиболее распространенные проблемы, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель или инвестор:

  • Наличие существенных недостатков в проектной или технической документации, либо отступления от проекта при проведении строительства и реконструкции. Вложив средства, инвестор может годами ждать ввода объекта в эксплуатацию, согласования в уполномоченных инстанциях или устранения недостатков;
  • Необходимость согласования незаконной перепланировки, переустройства или иных видов строительных работ, если при покупке объекта эти вопросы не решил продавец. Самостоятельное узаконивание таких проблем может затянуться на длительное время, а продажа объекта будет практически невозможна;
  • Необходимость проведения и согласования строительных и пуско-наладочных работ для реализации намеченных целей. В этом случае компании предстоит максимально быстро оформить проектную и техническую документацию, выполнить все запланированные работы для начала коммерческой деятельности;
  • Просчеты при оценке рыночной стоимости объекта и его коммерческой привлекательности. Инвестор или покупатель не сможет получить прибыль, если неверно оценил производственные или торговые перспективы, ликвидность объекта на рынке;
  • Необходимость нести существенные затраты на проведение текущего и/или капитального ремонта объекта.
Узнайте больше  Правовая экспертиза документов

В этот список не входят проблемы, связанные с прямым обманом со стороны продавца – наличие скрытых дефектов, аварийное состояние коммуникаций и несущих конструкций, недостоверные данные о характеристиках и т.д. В этом случае возможно оспаривание сделок и расторжение договоров купли-продажи, однако судебные тяжбы могут затянуться на годы, без гарантии возврата средств.

Комментарий эксперта. Полноценная проверка объекта и документации должна включать работу юриста, специалистов в сфере строительства и проектирования, финансовых экспертов. Только комплексный консалтинг и аудит позволит устранить или существенно минимизировать риски при вложении собственных и кредитных средств. Наши специалисты обеспечат проверку объекта по всем направлениям, в том числе на стадии согласования сделки или при последующей эксплуатации коммерческой недвижимости.

Анализ рисков при покупке коммерческой недвижимости

Оценка технического состояния помещений и зданий

Приобретая объект коммерческой недвижимости, компания должна обладать  достоверной информацией о его реальном техническом состоянии. Это касается не только уже существующих имущественных комплексов, зданий и помещений, но и объектов незавершенного строительства. Оценка технического состояния повлияет на принятие решения о вложении средств, на определение стоимости объекта по договору.

Для оценки технического состояния нового или существующего объекта проводятся следующие мероприятия:

  • к обследованию объекта и проверке документации привлекаются специалисты экспертных организаций, инженеры, проектировщики, юристы;
  • фактическое обследование проводится путем визуального осмотра объекта, изучения состояния несущих конструкций, установления объективных характеристик отдельных элементов и помещений, выявления повреждений и недостатков;
  • одновременно изучается проектная, техническая и правоустанавливающая документация, инвентаризационные документы БТИ, сведения ЕГРН.

По желанию собственника или инвестора может проводиться строительная экспертиза сразу по всем направлениям. В этом случае будет подготовлено экспертное заключение или отчет, которые заказчик может использовать для согласования условий сделки, последующего предъявление претензий.

Оценка соответствия построенного объекта проекту и строительным нормам

При приобретении вновь возведенного здания или сооружения нужно оценить, соответствуют ли проведенные работы условиям проектной документации, строительным нормативам и регламентам. Это позволит устранить проблемы при вводе объекта в эксплуатацию, при проверках со стороны контролирующих и надзорных органов. Выделим ключевые направления, по которым будет проводиться такая проверка:

  • проектная документация должна быть разработана и утверждена экспертной организацией, состоящей в СРО;
  • для проведения работ по возведению объектов должно быть получено разрешение на строительство (при отсутствии этого документа возведение любого здания является прямым нарушением закона);
  • до начала проведения работ, вся проектная документация должна быть согласована (отсутствие таких согласований сделает невозможной приемку готового объекта, постановку его на кадастровый учет и регистрации в Росреестре);
  • при возведении объекта не допускается отклонение от проекта (подтвердить соответствие условиям проектной документации и строительным нормам нужно актом приемочной комиссии и техническим планом).
Узнайте больше  Законы о госзакупках: 44-ФЗ и 223-ФЗ

Для проверки перечисленных требований инвестор может привлечь независимых экспертов. Это позволит получить объективную оценку соответствия построенного объекта согласованному проекту.

Анализ рисков при покупке коммерческой недвижимости

Оценка и расчет кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости

Кадастровая стоимость устанавливается после государственной оценки объекта недвижимости, используется для расчета налоговых обязательств. В ходе указанной оценки кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночных цен, так как не учитывает индивидуальные особенности здания. Это приведет к завышению налоговых платежей, что для компании может оказаться непосильным бременем.

Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость и установить ее в размере рыночных показателей. Для этого нужно провести обследование и установить фактические характеристики объекта через кадастрового инженера, независимого оценщика. По итогам работы указанных специалистов кадастровую стоимость можно оспорить в административном и судебном порядке.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Вкладывая собственные или кредитные средства в приобретение нового или существующего объекта, компания должна заранее оценить инвестиционную и коммерческую привлекательность недвижимости. Для этого нужно учитывать следующие моменты:

  • на инвестиционную привлекательность и ликвидность объекта будут влиять следующие факторы – год постройки, целевое назначение здания, функциональные характеристики, место расположения и т.д.;
  • расчет возможной прибыли можно провести по количеству арендаторов и размеру их платежей, по производственным и торговым оборотам, по динамике цен на рынке недвижимости;
  • на коммерческую привлекательность будет влиять размер вложений, которые предстоит сделать для текущего или капитального ремонта, либо для изменения целевого назначения производственных и торговых площадей.  

При обращении к нашим специалистам вы получите объективный отчет об инвестиционной привлекательности объекта. Мы проведем проверку по всем перечисленным направлениям, учтем все рыночные факторы, влияющие на получение прибыли от инвестиций в недвижимость.

Анализ рисков при покупке коммерческой недвижимости

Уменьшение рисков при приобретении или инвестировании

Консалтинг коммерческих структур является только одним из направлений услуг, которые наши специалисты оказывают клиентам. Мы обеспечим сопровождение при подготовке и согласовании проектной документации, проверке юридической чистоты сделки и ее регистрации в Росреестре, урегулированию споров с контрагентом и уполномоченными органами.

Согласование неузаконненых изменений

При совершении сделок могут выявляться несогласованные изменения в конфигурации помещений или здания, иных характеристиках объекта. При наличии таких проблем договор может оказаться под угрозой отказа в регистрации, либо компания не сможет совершать последующие сделки для продажи или передачи объекта в аренду. Мы предлагаем услуги по согласованию неузаконенных изменений:

  • оформление проектной документации, подтверждающей безопасность выполненных работ для целостности несущих конструкций, основных элементов объекта;
  • согласование проектной документации в уполномоченных органах, если это предусмотрено нормативными актами;
  • помощь в урегулировании споров, в том числе при отказе в согласовании изменений (наши специалисты выступят представителем в судебных и иных органах).

Итогом всех согласований будет являться внесение сведений в реестр ЕГРН и получение выписки в Росреестре.

Комментарий эксперта. Если заказать проект неузаконенных изменений можно только через экспертную организацию, то его согласование допускается при самостоятельном обращении в уполномоченные ведомства. Однако в этом случае вы рискуете получить отказ, так как процедура согласования имеет множество специальных нюансов и требований. Чтобы устранить такие проблемы, оптимальным вариантом будет комплексное сопровождение всех согласований, которое выполнят наши специалисты.

Проектирование и монтаж капитального ремонта недвижимости под нужды заказчика

Приобретая готовый объект коммерческой недвижимости, вы можете изменить его целевое назначение и характеристики для собственных нужд – перераспределить площадь, провести новые коммуникации и инженерные сети, выполнить капитальный ремонт или иные виды работ. Мы поможем оформить документацию для любых изменений под нужды собственника:

  • проектирование и согласование перепланировки и переустройства, т.е. изменение конфигурации отдельных помещений и здания,  работы с инженерными сетями и оборудованием;
  • подготовка документов для получения разрешений на строительство, если вам предстоит реконструкция здания с увеличением общей площади, возведением новых этажей или пристроек;
  • проектирование и согласование работ, связанных с изменением фасадов здания – колористических решений, обустройство новых архитектурных форм, изменение оконных проемов и т.д.;
  • сопровождение приемки выполненных работ, внесения изменений в реестр ЕГРН.
Узнайте больше  Порядок ликвидации юридических лиц

Учитывая важность проектирования и проведения работ для осуществления коммерческой деятельности, мы выполним все обязательные мероприятия в максимально сжатые сроки.

Сопровождение сделок

Наши юристы окажут услуги при согласовании условий сделки, проверке юридической чистоты объекта и благонадежности контрагента, регистрации в Росреестре. Сопровождение сделок включает следующие направления:

  • проверка правоустанавливающих документов и полномочий продавца;
  • выявление ограничений и обременений, препятствующих распоряжению объектом;
  • согласование оптимальных условий сделки, оформление договора и иных документов;
  • представительство интересов при регистрации сделки через Росреестр или МФЦ;
  • помощь в урегулировании споров между сторонами, в том числе через суд.

Вести дела при совершении сделки компания может через представителя по доверенности. В этом случае наши специалисты самостоятельно выполнят все обязательные действия и представят вам готовый результат – зарегистрированный договор и выписку ЕГРН.

Мы оказываем услуги и при совершении последующих сделок по продаже здания или отдельных помещений, по передаче в аренду. Юристы самостоятельно подготовят договоры и иные необходимые документы, зарегистрируют их через Росреестр.

Анализ рисков при покупке коммерческой недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости

Если после покупки коммерческой недвижимости вы столкнулись с завышенной кадастровой стоимостью объекта, наши  специалисты окажут услуги по ее оспариванию:

  • подготовят заключение или отчет об объективной рыночной стоимости объекта недвижимости;
  • оформят заявление в региональную Комиссию по урегулированию споров по кадастровой стоимости (учтите, для юридических лиц обращение с заявлением в административном порядке является обязательным);
  • при вынесении отрицательного решения Комиссии, документы будут направлены в суд (в этом случае показатель кадастровой стоимости может быть приравнен к рыночной цене объекта).

На основании судебного акта, специалисты Росреестра внесут изменения в показатель кадастровой стоимости реестра ЕГРН. После этой процедуры, расчет налоговых обязательств будет осуществляться уже по объективному показателю кадастровой стоимости.

Стоимость и сроки нашей работы

Определить стоимость работ по анализу и аудиту рисков можно только после изучения все обстоятельств сделки, представленных документов.  Для этого наши специалисты проведут бесплатную консультацию, определят требования клиента к предстоящей сделке, согласуют все условия сотрудничества. Предварительные расценки на наши услуги и сроки выполнения работ вы можете уточнить по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Покупка коммерческой недвижимости сопровождается множеством рисков – от приобретения объекта ненадлежащего качества до недостатков технической документации. Устранить большинство проблем можно еще при подготовке к сделке, если своевременно обратиться за помощью к нашим специалистам. Мы проведем анализ проектной, правоустанавливающей и технической документации, обследуем объект и выявим нарушения или недостатки. По итогам комплексной проверки, мы предложим рекомендации по совершению сделки, устраним все риски потери денежных средств.

Читайте также:

Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять