Анализ и аудит рисков при покупке коммерческой недвижимости

Анализ рисков при покупке коммерческой недвижимости необходим для устранения проблем при регистрации сделок, при инвестировании в строительство или приобретение уже существующих объектов. Для этого мы проведем экспертизу правоустанавливающей, проектной и технической документации, проверим чистоту сделки и благонадежность контрагента, оценим перспективы получения прибыли.

Зачем нужен анализ и аудит рисков в сфере недвижимости?

Приобретение коммерческой недвижимости связано с вложением средств в ликвидные активы, развитие производственной или торговой деятельности, извлечение прибыли. Ввиду значительной стоимости указанных объектов, компания может потерять свои средства, если заранее не учет следующие риски:

• Можно столкнуться с продажей объекта, имеющего скрытые и существенные недостатки, не оговоренные с продавцом. В этом случае предъявление судебных претензий займет длительное время, а возврат денег может оказаться невозможен по причине банкротства продавца;
• Вложение в новый объект рискует завершиться потерей средств, если строительство будет приостановлено или прекращено, либо уполномоченные органы откажут в принятии его в эксплуатацию;
• При совершении сделок можно столкнуться с отказом Росреестра в регистрации договора. Это может быть вызвано несогласованными изменений в характеристиках объекта, отсутствием полномочий на продажу коммерческой недвижимости, наличием обременений и ограничений права собственности.

Кроме того, без тщательного анализа состояния объекта и перспектив его эксплуатации можно приобрести заведомо неликвидную недвижимость, которую впоследствии будет невозможно продать или сдать в аренду. Это чревато убытками, которые могут привести к банкротству.

Комментарий специалиста. Ключевое значение при аудите и анализе рисков является изучение документов на новый или существующий объект коммерческой недвижимости. Также проводится консалтинг покупателя – о перспективах использования объекта, о требованиях к техническому состоянию здания или помещения, о запланированных видах деятельности. При обращении к нашим юристам вы получите полный комплекс услуг по проверке документов и условий сделки, рекомендации по покупке конкретных объектов.

Какие сложности встречаются у инвесторов в коммерческую недвижимость

Даже если выбранный объект коммерческой недвижимости полностью отвечает всем требованиям и пожеланиям компании, вложение средств может повлечь убытки. Выделим наиболее распространенные проблемы, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель или инвестор:

• Наличие существенных недостатков в проектной или технической документации, либо отступления от проекта при проведении строительства и реконструкции. Вложив средства, инвестор может годами ждать ввода объекта в эксплуатацию, согласования в уполномоченных инстанциях или устранения недостатков;
• Необходимость согласования незаконной перепланировки, переустройства или иных видов строительных работ, если при покупке объекта эти вопросы не решил продавец. Самостоятельное узаконивание таких проблем может затянуться на длительное время, а продажа объекта будет практически невозможна;
• Необходимость проведения и согласования строительных и пуско-наладочных работ для реализации намеченных целей. В этом случае компании предстоит максимально быстро оформить проектную и техническую документацию, выполнить все запланированные работы для начала коммерческой деятельности;
• Просчеты при оценке рыночной стоимости объекта и его коммерческой привлекательности. Инвестор или покупатель не сможет получить прибыль, если неверно оценил производственные или торговые перспективы, ликвидность объекта на рынке;
• Необходимость нести существенные затраты на проведение текущего и/или капитального ремонта объекта.

В этот список не входят проблемы, связанные с прямым обманом со стороны продавца – наличие скрытых дефектов, аварийное состояние коммуникаций и несущих конструкций, недостоверные данные о характеристиках и т.д. В этом случае возможно оспаривание сделок и расторжение договоров купли-продажи, однако судебные тяжбы могут затянуться на годы, без гарантии возврата средств.

Комментарий эксперта. Полноценная проверка объекта и документации должна включать работу юриста, специалистов в сфере строительства и проектирования, финансовых экспертов. Только комплексный консалтинг и аудит позволит устранить или существенно минимизировать риски при вложении собственных и кредитных средств. Наши специалисты обеспечат проверку объекта по всем направлениям, в том числе на стадии согласования сделки или при последующей эксплуатации коммерческой недвижимости.

Оценка технического состояния помещений и зданий

Приобретая объект коммерческой недвижимости, компания должна обладать  достоверной информацией о его реальном техническом состоянии. Это касается не только уже существующих имущественных комплексов, зданий и помещений, но и объектов незавершенного строительства. Оценка технического состояния повлияет на принятие решения о вложении средств, на определение стоимости объекта по договору.

Для оценки технического состояния нового или существующего объекта проводятся следующие мероприятия:

• к обследованию объекта и проверке документации привлекаются специалисты экспертных организаций, инженеры, проектировщики, юристы;
• фактическое обследование проводится путем визуального осмотра объекта, изучения состояния несущих конструкций, установления объективных характеристик отдельных элементов и помещений, выявления повреждений и недостатков;
• одновременно изучается проектная, техническая и правоустанавливающая документация, инвентаризационные документы БТИ, сведения ЕГРН.

По желанию собственника или инвестора может проводиться строительная экспертиза сразу по всем направлениям. В этом случае будет подготовлено экспертное заключение или отчет, которые заказчик может использовать для согласования условий сделки, последующего предъявление претензий.

Оценка соответствия построенного объекта проекту и строительным нормам

При приобретении вновь возведенного здания или сооружения нужно оценить, соответствуют ли проведенные работы условиям проектной документации, строительным нормативам и регламентам. Это позволит устранить проблемы при вводе объекта в эксплуатацию, при проверках со стороны контролирующих и надзорных органов. Выделим ключевые направления, по которым будет проводиться такая проверка:

• проектная документация должна быть разработана и утверждена экспертной организацией, состоящей в СРО;
• для проведения работ по возведению объектов должно быть получено разрешение на строительство (при отсутствии этого документа возведение любого здания является прямым нарушением закона);
• до начала проведения работ, вся проектная документация должна быть согласована (отсутствие таких согласований сделает невозможной приемку готового объекта, постановку его на кадастровый учет и регистрации в Росреестре);
• при возведении объекта не допускается отклонение от проекта (подтвердить соответствие условиям проектной документации и строительным нормам нужно актом приемочной комиссии и техническим планом).

Для проверки перечисленных требований инвестор может привлечь независимых экспертов. Это позволит получить объективную оценку соответствия построенного объекта согласованному проекту.

Оценка и расчет кадастровой стоимости объекта коммерческой недвижимости

Кадастровая стоимость устанавливается после государственной оценки объекта недвижимости, используется для расчета налоговых обязательств. В ходе указанной оценки кадастровая стоимость может существенно отличаться от рыночных цен, так как не учитывает индивидуальные особенности здания. Это приведет к завышению налоговых платежей, что для компании может оказаться непосильным бременем.

Закон позволяет оспорить кадастровую стоимость и установить ее в размере рыночных показателей. Для этого нужно провести обследование и установить фактические характеристики объекта через кадастрового инженера, независимого оценщика. По итогам работы указанных специалистов кадастровую стоимость можно оспорить в административном и судебном порядке.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Вкладывая собственные или кредитные средства в приобретение нового или существующего объекта, компания должна заранее оценить инвестиционную и коммерческую привлекательность недвижимости. Для этого нужно учитывать следующие моменты:

• на инвестиционную привлекательность и ликвидность объекта будут влиять следующие факторы – год постройки, целевое назначение здания, функциональные характеристики, место расположения и т.д.;
• расчет возможной прибыли можно провести по количеству арендаторов и размеру их платежей, по производственным и торговым оборотам, по динамике цен на рынке недвижимости;
• на коммерческую привлекательность будет влиять размер вложений, которые предстоит сделать для текущего или капитального ремонта, либо для изменения целевого назначения производственных и торговых площадей.  

При обращении к нашим специалистам вы получите объективный отчет об инвестиционной привлекательности объекта. Мы проведем проверку по всем перечисленным направлениям, учтем все рыночные факторы, влияющие на получение прибыли от инвестиций в недвижимость.

Уменьшение рисков при приобретении или инвестировании

Консалтинг коммерческих структур является только одним из направлений услуг, которые наши специалисты оказывают клиентам. Мы обеспечим сопровождение при подготовке и согласовании проектной документации, проверке юридической чистоты сделки и ее регистрации в Росреестре, урегулированию споров с контрагентом и уполномоченными органами.

Согласование неузаконненых изменений

При совершении сделок могут выявляться несогласованные изменения в конфигурации помещений или здания, иных характеристиках объекта. При наличии таких проблем договор может оказаться под угрозой отказа в регистрации, либо компания не сможет совершать последующие сделки для продажи или передачи объекта в аренду. Мы предлагаем услуги по согласованию неузаконенных изменений:

• оформление проектной документации, подтверждающей безопасность выполненных работ для целостности несущих конструкций, основных элементов объекта;
• согласование проектной документации в уполномоченных органах, если это предусмотрено нормативными актами;
• помощь в урегулировании споров, в том числе при отказе в согласовании изменений (наши специалисты выступят представителем в судебных и иных органах).

Итогом всех согласований будет являться внесение сведений в реестр ЕГРН и получение выписки в Росреестре.

Комментарий эксперта. Если заказать проект неузаконенных изменений можно только через экспертную организацию, то его согласование допускается при самостоятельном обращении в уполномоченные ведомства. Однако в этом случае вы рискуете получить отказ, так как процедура согласования имеет множество специальных нюансов и требований. Чтобы устранить такие проблемы, оптимальным вариантом будет комплексное сопровождение всех согласований, которое выполнят наши специалисты.

Проектирование и монтаж капитального ремонта недвижимости под нужды заказчика

Приобретая готовый объект коммерческой недвижимости, вы можете изменить его целевое назначение и характеристики для собственных нужд – перераспределить площадь, провести новые коммуникации и инженерные сети, выполнить капитальный ремонт или иные виды работ. Мы поможем оформить документацию для любых изменений под нужды собственника:

• проектирование и согласование перепланировки и переустройства, т.е. изменение конфигурации отдельных помещений и здания,  работы с инженерными сетями и оборудованием;
• подготовка документов для получения разрешений на строительство, если вам предстоит реконструкция здания с увеличением общей площади, возведением новых этажей или пристроек;
• проектирование и согласование работ, связанных с изменением фасадов здания – колористических решений, обустройство новых архитектурных форм, изменение оконных проемов и т.д.;
• сопровождение приемки выполненных работ, внесения изменений в реестр ЕГРН.

Учитывая важность проектирования и проведения работ для осуществления коммерческой деятельности, мы выполним все обязательные мероприятия в максимально сжатые сроки.

Сопровождение сделок

Наши юристы окажут услуги при согласовании условий сделки, проверке юридической чистоты объекта и благонадежности контрагента, регистрации в Росреестре. Сопровождение сделок включает следующие направления:

• проверка правоустанавливающих документов и полномочий продавца;
• выявление ограничений и обременений, препятствующих распоряжению объектом;
• согласование оптимальных условий сделки, оформление договора и иных документов;
• представительство интересов при регистрации сделки через Росреестр или МФЦ;
• помощь в урегулировании споров между сторонами, в том числе через суд.

Вести дела при совершении сделки компания может через представителя по доверенности. В этом случае наши специалисты самостоятельно выполнят все обязательные действия и представят вам готовый результат – зарегистрированный договор и выписку ЕГРН.

Мы оказываем услуги и при совершении последующих сделок по продаже здания или отдельных помещений, по передаче в аренду. Юристы самостоятельно подготовят договоры и иные необходимые документы, зарегистрируют их через Росреестр.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если после покупки коммерческой недвижимости вы столкнулись с завышенной кадастровой стоимостью объекта, наши  специалисты окажут услуги по ее оспариванию:

• подготовят заключение или отчет об объективной рыночной стоимости объекта недвижимости;
• оформят заявление в региональную Комиссию по урегулированию споров по кадастровой стоимости (учтите, для юридических лиц обращение с заявлением в административном порядке является обязательным);
• при вынесении отрицательного решения Комиссии, документы будут направлены в суд (в этом случае показатель кадастровой стоимости может быть приравнен к рыночной цене объекта).

На основании судебного акта, специалисты Росреестра внесут изменения в показатель кадастровой стоимости реестра ЕГРН. После этой процедуры, расчет налоговых обязательств будет осуществляться уже по объективному показателю кадастровой стоимости.

Стоимость и сроки нашей работы

Определить стоимость работ по анализу и аудиту рисков можно только после изучения все обстоятельств сделки, представленных документов.  Для этого наши специалисты проведут бесплатную консультацию, определят требования клиента к предстоящей сделке, согласуют все условия сотрудничества. Предварительные расценки на наши услуги и сроки выполнения работ вы можете уточнить по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Покупка коммерческой недвижимости сопровождается множеством рисков – от приобретения объекта ненадлежащего качества до недостатков технической документации. Устранить большинство проблем можно еще при подготовке к сделке, если своевременно обратиться за помощью к нашим специалистам. Мы проведем анализ проектной, правоустанавливающей и технической документации, обследуем объект и выявим нарушения или недостатки. По итогам комплексной проверки, мы предложим рекомендации по совершению сделки, устраним все риски потери денежных средств.