Как сохранить ипотечную квартиру при долгах

При оформлении ипотеки обязательным условием является регистрация залога на квартиру. Регистрируется обременение одновременно с основной сделкой, а залогодержателем будет являться банк. При просрочке по ипотеке, банк может расторгнуть договор, взыскать долг с процентами, обратить взыскание на квартиру. О том, как происходит взыскание на имущество под залогом, можно ли сохранить ипотечную квартиру, расскажем в статье.

Суть залога на ипотечную квартиру

Залог нужен банку для обеспечения денежных требований, т.е. на случай отказа заемщика от выплаты основного долга и процентов по кредиту. Если кредит носит целевой характер, т.е. для покупки гражданами жилого помещения, избежать регистрации залога нельзя. Выделим наиболее важные последствия установления залога, предусмотренные в ГК РФ и Законе № 102-ФЗ:

• залог является обременением права собственности, т.е. заемщик не сможет совершать никаких сделок по распоряжению квартирой (продать, обменять, подарить или совершить иную сделку можно только с согласия банка);
• сведения о залоге регистрируются в Росреестре одновременно с основной сделкой, а соответствующие сведения вносятся в ЕГРН;
• режим залога будет действовать на весь период кредитных обязательств, а снять его собственник сможет только при полном расчете с банком.

Зарегистрировав сделку купли-продажи, собственник получает выписку из ЕГГН. В этом документе будет отражено возникновение залога на весь срок ипотеки. Аналогичный документ получит банк, после чего состоится перевод денег продавцу.

Если залог официально зарегистрирован, снять его в одностороннем порядке заемщик не может. Для этого необходимо представить согласие банка, либо справку о закрытии долга по кредиту. Если же заемщик нарушает сроки внесения платежей по ипотеке, банк сможет обратиться в суд, взыскать задолженность и штрафные санкции, в том числе за счет заложенного объекта недвижимости.

Что может предпринять банк при просрочке по ипотеке

Даже разовое нарушение сроков оплаты по кредиту дает банку возможность предъявить письменные требования, обратиться с иском в суд. На практике, при единичном случае просрочки банк ограничится направлением письменной претензии, звонками по телефону и смс с напоминанием о долге. Если же просрочка составляет 2-3 месяца и более, либо заемщик ранее неоднократно нарушал свои обязательства, у банка возникают обоснованные сомнения в платежеспособности гражданина. В этом случае наверняка будет подан иск в суд, а в перечень требований может входить:

• взыскание остатка основной суммы по кредиту;
• проценты за пользование заемными средствами;
• дополнительные штрафные санкции, предусмотренные договором (например, банки нередко предусматривают отдельный штраф за каждый случай нарушения обязательств по срокам платежей);
• расходы, связанные с обращением в суд (госпошлина, и т.д.).

На стадии судебного процесса арест заложенной недвижимости не применяется, так как объект уже находится под зарегистрированным обременением.

Поскольку ипотека обеспечена залогом, суд должен указать в решении на обращение взыскания на квартиру. При наличии у должника нескольких объектов в собственности, проблем с последующим взысканием не возникнет. Арест и реализация будет проводиться только в отношении того объекта, на покупку которого выдавалась ипотека. Дополнительные расходы, в том числе по оплате госпошлины, будут взыскиваться с должника по общим правилам, т.е. через ФССП.

Порядок обращения взыскания на ипотечную квартиру

Очевидно, что при возникновении просрочки по кредиту, банку важно получить обратно свои деньги с начисленными процентами и штрафными санкциями. Поэтому передача банку права собственности на жилое помещение, находящееся под залогом, не имеет смысла. Недвижимость не относится к финансовым активам банка, поэтому единственным вариантом остается реализация имущества.

Порядок реализации ипотечной квартиры по требованию банка зафиксирован в ст. 56 Закона № 102-ФЗ. Для этого применяются следующие правила:

• продажа заложенной недвижимости возможна только на публичных торгах;
• заемщик и банк могут договориться о внесудебной реализации через открытый аукцион, если такой пункт был предусмотрен ипотечным договором (в этом случае документы будут направляться не приставам, а сразу организатору торгов);
• чтобы провести продажу квартиры через приставов, банк должен дождаться вступления в силу судебного акта, получить исполнительный лист и направить его в ФССП.

Исполнительный лист будет выдан только по истечении 30 дней, предоставленных ответчику на оспаривание решения, либо после рассмотрения жалобы по существу. О выдаче листа должника не уведомляют, однако копию решения суд обязан направить по почте.

Помимо обжалования, должник может воспользоваться правом на получение отсрочки или рассрочки по исполнению. Для этого нужно представить доказательства, подтверждающие уважительность причин для отложения исполнительных действий. Если ипотечная квартира является единственным местом проживания заемщика и его семьи, суд может дать отсрочку для подбора нового жилого помещения и переезда. На практике, отсрочка нередко предоставляется на зимний период, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети. При рассмотрении ходатайств об отсрочке или рассрочке, банк вправе подавать свои возражения и доводы.

Чтобы в ФССП было возбуждено производство по обращению взыскания на залог, банк должен представить следующие документы:

• заверенную выписку из решения суда;
• оригинал исполнительного листа;
• исполнительную надпись нотариуса (для внесудебного взыскания);
• заявление о возбуждении производства.

Копия постановления о возбуждении дела направляется участникам, а должнику дается до 5 дней для добровольного исполнения. Если в указанный срок заемщик не погасит взысканный долг, приставы приступят к принудительному исполнению.

Порядок проведения исполнительного производства указан в Законе № 229-ФЗ. Приставы поведут следующие мероприятия:

• будет вынесено постановление о взыскании исполнительного сбора, т.е. должнику придется выплатить в доход государства дополнительно 7% от взысканной суммы;
• на основании исполнительной нотариальной надписи или постановления о возбуждении производства, пристав наложит арест на квартиру под залогом (для этого будет вынесено постановление, которое пристав направит в Росреестр);
• после наложения арест пристав передаст документы залогодержателю для последующей реализации объекта;
• банк может подать ходатайство, чтобы реализацией занимались приставы через специализированную организацию.

На период ареста квартиры и до ее фактической продажи на торгах заемщик и члены его семьи сохранят право проживания. Получать на это отдельную санкцию суда не нужно. Более того, если заемщик полностью погасит задолженность, подготовка к торгам будет прекращена, а квартира перейдет в собственность гражданина с аннулированием залога.

Так как арестованное имущество будет находиться на ответственном хранении у должника, он обязан не допускать повреждение или уничтожение объекта недвижимости. Если будет установлен умысел должника на такие последствия, его могут привлечь к уголовной ответственности.

Оценка объекта недвижимости

Требования банка к нарушителю ипотечного договора имеет денежный характер. Поэтому, обращая взыскание на заложенное имущество, нужно учитывать следующие факторы:

• с момента получения ипотеки заемщик уже мог частично погасить основной долг, поэтому при последующей продаже квартиры сможет рассчитывать на возврат остатка вырученных средств;
• за период действия кредитного договора стоимость объекта недвижимости могла существенно вырасти, что также повлечет передачу остатка денег после погашения долга заемщику;
• так как реализация будет проходить на торгах или аукционе, первоначальная стоимость объекта может быть перекрыта более высокими предложениями покупателей (в этом случае должник также сможет получить остаток средств после расчета с банком).

Таким образом, от проведения оценки будет зависеть первоначальная стоимость квартиры, выставляемой на торги. Сотрудники ФССП не могут проводить оценку недвижимости самостоятельно. Для этого будет приглашен профессиональный оценщик, который подготовит отчет о рыночной цене (статья 85 Закона № 229-ФЗ). Срок действия отчета не может превышать 1 месяца, поэтому приставу может потребоваться повторное приглашение оценщика. На основании отчета, пристав издаст постановление и зафиксирует стоимость объекта для последующей реализации.

При несогласии с выводами об оценке, должник может оспорить отчет и постановление через суд, либо через вышестоящего пристава. На подачу жалобы дается 10 дней, а на весь период ее рассмотрения дальнейшие исполнительные действия будут приостановлены. Если же спор об оценке отсутствует, специализированная организация по поручению приставов  займется организацией и проведением торгов.

Как проходит реализация ипотечной квартиры

Как правило, каждый объект недвижимости характеризуется высокой ликвидностью, а его цена ежегодно растет. Поэтому при выставлении заложенной квартиры на торги или аукцион, наверняка найдется покупатель, а итоговая цена продажи может значительно превысить первоначальную стоимость. Если по ходатайству банка реализацией занимаются приставы, порядок проведения торгов будет предусматривать следующие этапы:

• не ранее 10 дней и не позднее 20 дней после наложения ареста документы на ипотечную квартиру передаются специализированной организации, уполномоченной на проведение торгов;
• если должник получил отсрочку, реализация также может проводиться, однако принудительное выселение временно не будет применяться;
• информация о проведении торгов размещается в федеральной информационной системе, а принять участие в них может любое частное лицо или организация (публикация объявлений происходит не ранее 10 и не позднее 30 дней до даты торгов);
• каждый участник, подавший заявку на торги, должен перечислить задаток в сумме не более 5% от стоимости квартиры;
• победитель торгов определяется по более высокому ценовому предложению, после чего с ним заключается договор купли-продажи;
• после перечисления всей суммы за объект недвижимости, подписания договора и протокола торгов, на покупателя будет зарегистрировано право собственности через Росреестр (оплату нужно произвести в срок не более 5 дней).

Срок и порядок освобождения квартиры после реализации на торгах определит пристав, либо суд (при предоставлении отсрочки или рассрочки). Если в назначенный срок должник не освободит жилплощадь, приставы займутся принудительным выселением.

Средства, вырученные от проведения торгов, перечисляются на депозитный счет отдела ФССП. За счет вырученных средств будет происходить расчет:

• банк получит сумму, указанную в решении и исполнительном листе;
• приставы удержат исполнительский сбор и расходы, понесенные при ведении дела;
• остаток средств, после расчета с банком и приставами, будет перечислен заемщику.

Расходы специализированной организации, понесенные при подготовке и проведении торгов, также будут возмещены за счет должника.

Меры защиты должника если забирают ипотечную квартиру

Нередко встречал утверждения, что единственное жилье должника банк не сможет забрать даже через суд или приставов. Действительно, в ГПК РФ указан перечень имущества, которое сотрудники ФССП не могут арестовать и продавать по исполнительному производству. Однако это правило не распространяется на недвижимость, приобретенную по ипотечному кредиту и обремененное залогом. Поэтому при просрочке по ипотеке можно рассчитывать на сохранение квартиры только при урегулировании спора с банком, либо при полной выплате долга.

Заемщику, который не может платить по ипотеке, можно использовать следующие способа защиты своих интересов:

• еще до подачи иска, можно обратиться в банк для реструктуризации долга, предоставления «ипотечных каникул» на срок до 6 месяцев (если убедить банк в скором восстановлении платежеспособности, есть хорошие шансы получить несколько месяцев отсрочки по выплатам);
• на любой стадии взыскания можно заключить с банком мировое соглашение об установлении сроков для добровольного погашения долга;
• получение отсрочки или рассрочки позволит сдвинуть срок освобождения жилплощади или найти деньги на погашение долга;
• контроль за оценкой и проведением торгов позволит избежать занижения стоимости квартиры, получить часть денег после расчета с взыскателем.

Ипотечная квартира может остаться у заемщика только в одном случае – если на торги не будет заявлено ни одного участника, либо они будут признаны несостоявшимися. В этом случае пристав обязан снизить стоимость объекта на 25% и организовать повторную продажу. Если и эта мера не привела к реализации, банк может оформить на себя недвижимость или отказать от получения квартиры.

При отказе, взыскание и погашение долга будет продолжено за счет иных доходов и имущества должника, а квартира может остаться в его собственности. Однако на практике, рассчитывать на отсутствие покупателей на недвижимость по сниженной цене не приходится, поэтому при наличии долга по кредиту сохранить ипотечное жилье крайне сложно.

Если у вас возникли вопросы, связанные с обращением взыскания на ипотечную квартиру, обращайтесь на консультацию к нашим юристам. Мы поможем даже в самой сложной ситуации!