Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя

Подарить квартиру можно так же, как и любое другое имущество. Однако договор дарения нужно оформить в письменном виде, зарегистрировать через Росреестр. Одним из преимуществ, которые дает дарственная на квартиру, является возможность пожизненного проживания дарителя. Это условие нужно сразу указать в договоре, так как его одностороннее изменение или расторжение не допускается.

Что такое дарственная с пожизненным проживанием

Дарение квартиры предусматривает ее безвозмездную передачу другому лицу. Естественно, подарить можно только недвижимость или ее долю, принадлежащую на праве собственности. Квартиры по соц. найму или в аренде предметом дарения быть не могут. Общие условия дарения недвижимости заключаются в следующем:

• собственник может выбрать любое физическое и юридическое лицо для подарка (обычно квартиры дарят родственникам, в том числе виде альтернативы завещанию);
• одаряемое лицо должно дать однозначное и безусловное согласие на принятие подарка;
• дарственная на квартиру может быть только в письменной форме, а переход прав состоится только после регистрации в Росреестре.

Безвозмездность дарения заключается в отсутствии какой-либо материальной выгоды. По договору дарителю нельзя передавать деньги, оплачивать его существующие обязательства, выражать благодарность иным финансовым способом.

Важным условием при заключении договора является определение возможности проживания дарителя. Это означает, что бывший собственник сохранит право пользования и проживания квартирой до момента своей смерти, либо пока сам добровольно е освободит жилплощадь. Досрочно прекратить пожизненное проживание достаточно сложно. Для этого нужно подтверждать существенные нарушения закона и интересов остальных жильцов.

Когда запрещена дарственная с пожизненным проживанием

В ГК РФ есть ряд случаев, когда любое дарение квартиры, том числе с пожизненным содержанием, будет полностью запрещено или практически невозможно:

• если квартира находится в совместной собственности мужа и жены, а второй супруг возражает против дарения (обойти это ограничение можно, если выделить доли в квартире на каждого из супругов);
• если квартирой владеет ребенок, так как безвозмездное отчуждение имущества детей полностью запрещено законом (ребенок может быть одаряемым без ограничений);
• если недвижимость находится под залогом, арестом или иным обременением (в ряде случаев можно получить согласие залогодержателя для заключения договора);
• если одаряемое лицо не дало согласие на принятие подарка.

Также запрещено требовать оформление дарственной под угрозой или с применением физической силы, с давлением, обманом. Если такие противоправные действия будут выявлены после совершения сделки, договор признают недействительным через суд. При этом виновные лица могут привлекаться к уголовной ответственности.

Условия договора

При оформлении договора дарения стороны могут сами определять его содержание. Обязательным условием является только описание признаков и характеристик объекта недвижимости, по которому его можно идентифицировать – кадастровый номер, адрес, площадь, иные показатели. Также для успешной регистрации в Росреестре в дарственной нужно указать:

• дата и место оформления документа;
• паспортные данные сторон;
• подтверждение безвозмездности сделки;
• определение стоимости объекта (это нужно для целей налогообложения);
• момент перехода прав к одаряемому лицу (в договоре можно указать на обещание дарения в будущем);
• список лиц, сохраняющих право проживания после оформления дарственной (это может быть не только сам собственник, но и члены его семьи).

Это только наиболее важные пункты, которые нужно согласовать и указать в дарственной. Удостоверять документ через нотариуса не обязательно, хотя стороны могут сами выбрать такой вариант с последующим обращением в Росреестр. Образец дарственной с пожизненным проживанием можно скачать в приложении к этой статье.

Определяя возможность пожизненного проживания нельзя предусматривать денежные выплаты в пользу дарителя. Для таких целей есть договор ренты (пожизненного содержания), который является формой купли-продажи. По сути, пожизненное проживание после дарения является скрытым обременением. Оно не указывается в выписке ЕГРН, однако должно учитываться при совершении всех последующих сделок.

Права и обязанности по дарственной с пожизненным проживанием

Если одаряемое лицо согласно принять квартиру с сохранением права пользования для предыдущего владельца, договор нужно представить на регистрацию в Росреестр. Сдать документы можно и через МФЦ, однако это на 2 увеличит срок оформления. После завершения регистрационных процедур будет выдана выписка ЕГРН, где собственником будет указано одаряемое лицо.

У бывшего собственника или иных лиц, которые смогут пользоваться квартирой после дарения, возникают следующие права и обязанности:

• неограниченное право пользования жилыми и вспомогательными помещениями квартиры, общим имуществом и ресурсами;
• обязанность своевременно оплачивать причитающуюся часть коммунальных услуг, взносов на капремонт;
• право на вселение супруга и несовершеннолетних членов семьи, даже если это не оговорено в дарственной;
• обязанность соблюдать нормы ЖК РФ, не нарушать правила проживания в квартире.

Принудительно выселить бывшего собственника можно при неоплате им услуг ЖКХ с взносов на капремонт, разрушении или порче помещений, систематическом нарушение интересов других жильцов. Такие вопросы решаются только через суд с предварительным письменным предупреждением.

Невозможность выселить бывшего владельца квартиры при отсутствии нарушений является главным недостатком дарственной с пожизненным содержанием. О том, как вообще происходит выселение граждан из жилого помещения, можно узнать из нашего предыдущего материала. Также для нового собственника возникает следующий объем специальных прав и обязанностей:

• после переоформления прав одаряемое лицо может пользовать и распоряжаться квартирой, в том числе продавать ее, передаривать, сдавать в аренду, завещать наследникам;
• при совершении сделок получать согласие проживающего лица не нужно, однако оно сохранит право на жилплощадь даже при смене собственников;
• при заключении последующих сделок нужно уведомлять контрагентов о наличии обременения в виде пожизненного проживания (в противном случае договор можно признать недействительным).

Если впоследствии возникнет спор об определении права пользования, новый и прежний собственник смогут заключить дополнительное соглашение, либо решить вопрос через суд.

Если у вас остались вопросы, либо требуется консультация юриста при оформлении дарственной с пожизненным проживанием, обращайтесь к нашим специалистам. Получить бесплатную консультацию можно по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.