Проект перепланировки квартиры в МКД

Перепланировкой является изменение конфигурации помещения, которое отражается в технической документации. Любое изменение характеристик помещений в МКД должно быть согласовано с муниципальными ведомствами. Ключевым документом для согласования является проект перепланировки, который подтвердит безопасность работ.

Что такое проект перепланировки

Проектом перепланировки является документ, подготовленный проектной организацией или частным специалистом, содержащий перечень запланированных работ, требования к их проведению. Простыми словами, проект должен включать:

  • техническое задание;
  • полный перечень изменений объекта, которые будут зафиксированы после завершения перепланировки;
  • планы и экспликации объекта до и после перепланировочных работ;
  • список противопожарных мероприятий, которые должны соблюдаться в ходе перепланировки;
  • схемы усиления конструкций, на которые оказывается воздействие при проведении работ;
  • схемы инженерных сетей, санитарно-технического оборудования и т.д.;
  • выводы специалиста о возможности выполнения работ с учетом особенности здания/помещения и требований безопасности.

Все выполняемые работы на объекте будут проводиться в строгом соответствии с согласованным проектом. После заявление работ они будут приниматься комиссией путем сверки с исходным проектом.

В понятие перепланировки не входит текущий ремонт помещений, не связанный с изменением их конфигурации. Например, для отделки стен внутри квартиры или установки бытового оборудования не требуется оформлять проект через экспертную организацию.

ЖК РФ предписывает, что изменения после перепланировки должны быть учтены в техническом паспорте. Однако этот документ в настоящее время не применяется, вместо него используется технический план. Таким образом, после выполнения работ, указанных в проекте, все изменения в характеристиках помещения будут отражены в техническом плане для последующего кадастрового учета.

Проект перепланировки понадобится и для узаконивания уже выполненных работ. Например, если вы уже купили квартиру с неузаконенной перепланировкой, штраф может быть наложен на вас. В этом случае документы представляются в местный орган власти после проведения несогласованной перепланировки, а при отказе – в суд.

Проект перепланировки

Кем составляется проект перепланировки

Самостоятельно составить проект нельзя. Для согласования нужен документ, оформленный проектной организацией. Проектировщик должен отвечать следующим требованиям:

  • организация должна являться членом саморегулируемой организации (СРО) в указанной сфере деятельности;
  • в штате проектной организации должно числиться не менее двух специалистов, внесенных в НРС (Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования).

Членство в СРО и наличие действующего допуска фиксируется в специальных реестрах. При выборе проектной организации учтите, что членство в СРО может быть приостановлено, а допуск может быть отозван при наличии нарушений. Свидетельство о наличии допуска СРО включается в состав проектной документации.

Узнайте больше  Согласование перепланировки в БТИ: нужно ли, как пройти

Образец проект перепланировки

Разберем типовой проект перепланировки, который может незначительно отличаться для конкретных объектов. Для согласования проекта нужно оформить техническое заключение о состоянии несущих конструкций, если речь идет о перепланировке помещения в жилом здании.

Каждый проект содержит текстовую и графическую часть. В текстовом блоке содержится описание проведенного исследования, конструктивных и архитектурно-планировочных решений, выводы проектировщика. Графический блок содержит поэтажные планы здания с отражением исходного состояния объекта и вносимых изменений.

Проект перепланировки

Титульный лист и содержание проекта

На титульном листе проекта отражается следующая информация:

  • сведения о заказчике – проект изготавливается по заказу собственника объекта, либо его представителя по доверенности;
  • сведения о проектировщике, с указанием СРО, регистрационных номеров в реестрах СРО и допусков;
  • адрес объекта, в отношении которого оформляется проект;
  • место для согласования проекта.

Содержание проекта указывается на отдельном листе со ссылкой на номер страницы. Проект содержит дату его оформления и утверждения, поскольку этот документ имеет ограниченный срок действий – не более одного года.

Пояснительная записка

В содержании пояснительной записки указываются общие требования к составлению проекта и будущей перепланировки. Вот какие группы данных отражаются в пояснительной записке:

  • пояснительная записка руководителя проекта – подтверждается безопасность запланированных работ, соблюдение правил и нормативов, действующих в РФ, отсутствие признаков реконструкции или капитального ремонта (для этих видов работ требуется разрешение на строительство);
  • основание для разработки проекта – задание заказчика, техническое заключение и т.д.;
  • нормативная база – перечень законодательных и подзаконных актов, СНиП, ГОСТ, МГСН;
  • общее описание перепланировочных работ – демонтаж существующих перегородок и устройство новых перегородок; перенос или  расширение  дверных проемов и т.д.;
  • перечень требований и рекомендаций, которые нужно учесть при проведении работ – наличие сертификатов на строительные материалы, сохранение существующего вентиляционного или сантехнического оборудования и т.д.

Пояснительная записка должна подтверждать соответствие нормам и правилам проектирования, строительным стандартам, регламентам.

Конструктивные и архитектурно-планировочные решения

Данная часть текстового блока содержит полный перечень перепланировочных мероприятий, а также сведения по объекту недвижимости:

  • технические характеристики помещения – этажность, общая и жилая площадь каждого основного и вспомогательного помещения квартиры,
  • перечень изменений в конфигурации помещения с описанием запланированных работ:
    • устройство дверных проемов с указанием их размеров;
    • демонтаж существующих перегородок и возведение новых, с указанием материалов и характеристик;
    • изменения в конфигурации и размещении сантехнического оборудования;
    • увеличение или уменьшение размеров встроенных шкафов, кладовок, вспомогательных помещений;
  • выводы и рекомендации проектировщика к проведению строительных работ:
    • усиление металлоконструкциями для обеспечения надлежащего уровня безопасности;
    • сохранение без изменений существующих инженерных, вентиляционных, электрических и иных сетей и коммуникаций;
    • обеспечение гидро-, вибро-, звуко- и шумоизоляции с использованием определенных материалов;
    • необходимость составления акта скрытых работ;
    • перечень строительного оборудования, которое может применяться при проведении работ.
Узнайте больше  Куда обратиться для согласования перепланировки

В отдельные блоки формируются планировочные решения по следующим направлениям – электрооборудование, водопровод и канализация, отопления и вентиляция. Если изменения в указанные сети и схемы не вносятся в результате перепланировки, этот факт подтверждается проектировщиком.

Проект перепланировки

Инженерное оборудование

Если работы связаны с изменениями инженерных и коммунальных сетей, указываются следующие блоки:

  • обязательные требования и правила, которые должны применяться при проведении работ – максимальная мощность электрооборудования, требования к переносу и размещению осветительных приборов и розеток, запрет на определенные виды работ;
  • требования и рекомендации к обеспечению безопасности в процессе перепланировки – заземление электрооборудования и устанавливаемых приборов; соблюдение максимальной мощности и нагрузки на систему электроснабжения, и т.д.

Данные требования группируются в зависимости от вида инженерного оборудования. Информация, представленная в текстовой части, отражается на графических схемах и планах проекта.

Противопожарные мероприятия

Одним из ключевых требований при проведении перепланировки является соблюдение правил противопожарной безопасности. Такие требования формируются в отдельный блок проекта:

  • обязанность подрядчика или собственника назначить лицо, ответственное за пожарную безопасность;
  • требования к установке огнетушителей, кранов и иных средств пожаротушения;
  • запрет на складирование строительных материалов в местах эвакуации;
  • перечень требований к сварочным и электротехническим работам;
  • требования к противопожарным характеристикам материалов, которые могут использоваться для перепланировочных работ.

Требования проекта должны выполняться строительной организацией и собственником помещения, в котором проводится перепланировка.

Проект перепланировки

Графическая часть проекта

Графический блок проекта представлен в виде схем и чертежей с обязательной экспликацией (ведомостью помещений). В состав проектной документации входят:

  • планы и экспликации каждого этажа до и после перепланировки;
  • монтажно-демонтажный план помещения – на единой схеме разными цветами отражается конфигурация объекта и оборудования до начала работ, а также сносимые или устраиваемые перегородки, проемы, оборудование;
  • план помещения после перепланировки, на котором отражаются все изменения в конфигурации, а также экспликация с новыми данными о характеристиках объекта.

Для подготовки проекта используются поэтажные планы здания, которые можно получить из Росреестра или архива БТИ. Кроме того, проектировщик запрашивает кадастровые сведения ЕГРН, а также проводит необходимые обследования на самом объекте.

В зависимости от вида запланированных работ, в проект может включаться экспликация полов, схемы устройства гидроизоляции, аксонометрия системы водоснабжения и водоотведения, чертежи трубопроводов и вентиляционных шахт и т.д.

Если проектом предусматривается обустройство проемов в несущих стенах или перекрытиях, либо их расширение и перенос, может потребоваться усиление конструктивных элементов здания. С этой целью в проект включается схема усиления несущих конструкций, которая предусматривает:

  • точные параметры проема после завершения работ;
  • схема металлоконструкций;
  • спецификация материалов, которые допускается использовать при оборудовании проема;
  • требования о дополнительном усилении или укреплении конструкций и перекрытий.
Узнайте больше  Временная прописка ребенка в квартире

Учтите, что работы, связанные с воздействием на несущие конструкции и элементы здания могут подпадать под понятие капитального ремонта или реконструкции. Разграничение между отдельными видами работ проектировщик сделает на первоначальном этапе выполнения технического задания.

Проект перепланировки учитывает текущее состояние здания и помещений. В связи с объективными и субъективными факторами, эти факторы могут меняться, в результате чего проект может потерять актуальность. По этой причине, срок действия проекта составляет не более одного года с момента его изготовления. Если запланированные работы не проведены в указанный срок, потребуется оформление нового проекта по общим правилам.

Проект перепланировки

Какой проект быстро проходит все согласования

Подготовленный проект необходимо направить в местный орган власти. На практике, в муниципальных образованиях создаются учреждения по управлению имуществом или специализированные ведомства. Например, для согласования перепланировок на территории Москвы нужно обращаться в Мосжилэкспертизу. Если вы проживаете в другом регионе, уточнить уполномоченный орган можно на официальном сайте местной администрации.

Статьей 26 ЖК РФ регламентирован срок рассмотрения проекта и заявления о согласовании перепланировки – не более 45 дней после получения полного комплекта документов. По итогам проверки может быть вынесено решение о согласовании перепланировки, либо аргументированный отказ. Отказ можно обжаловать в судебном порядке, а проект перепланировки будет использован в качестве доказательства.

Как выбрать организацию для согласования перепланировки

Как указывалось выше, для оформления проект у организации должен имеется соответствующий допуск, а также подтвержденное членство в СРО. С учетом этих требований, при выборе проектировщика учитывайте следующие нюансы:

  • сведения о членстве в СРО можно проверить через федеральный реестр НОПРИЗ, для этого воспользуйтесь поисковой формой по адрес: http://nopriz.ru/nreesters/elektronnyy-reestr/ ;
  • членство в СРО можно проверить через сайт саморегулируемой организации.

Даже наличие членства в СРО не гарантирует качество выполненных работ при подготовке документации. При выборе проектировщика нужно обратить внимание на опыт работы специалистов, наличие или отсутствие жалоб со стороны клиентов, примеры предыдущих работ. Как правило, у крупных проектных организаций такие сведения размещаются на официальном сайте, либо на сайтах СРО.

Учтите, что отступление от проекта при проведении строительных работ повлечет отказ в утверждении акта приемочной комиссии. Такая же проблема может возникнуть, если при составлении проекта были допущены нарушения. Если в процессе перепланировки потребовались дополнительные виды работ, необходимо внести изменения в проект и заново пройти процедуру согласования.

Цена проекта перепланировки

Срок и стоимость подготовки проекта будет зависеть от условий технического задания и объема работы. Как правило, при стандартных условиях, срок изготовления проекта и выдачи его заказчику составляет 3-10 дней. Стоимость проекта будет определена после подготовки технического задания и составляет от 10 000 рублей. По согласованию с клиентом, цена проектирования может быть увеличена для сокращения срока выполнения работ.

Читайте также:

Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять