Составление и расторжение договора купли-продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью требуют особого внимания к оформлению документов. Любая ошибка при составлении договора может повлечь отказ в регистрации, потерю денег или имущества. В этом материале разберем правила составления договоров купли-продажи, расскажем об основаниях для их расторжения.

Как правильно составить договор купли-продажи

Согласно ГК РФ, любая сделка с недвижимостью должна быть зарегистрирована в Росреестре с внесением сведений в ЕГРН. Для этого стороны составляют договор, который должен соответствовать следующим правилам:

• договор может оформляться только в письменной форме, а подписать его стороны должны после согласования условий сделки;
• если продается квартира, которая находится в долевой собственности, договор подлежит удостоверению в нотариальной конторе;
• стороны могут вести дела через представителя (для подписания договора и направления его на регистрацию полномочия представителя должны быть зафиксированы в доверенности).

Если знать основные положения ГК РФ, договор купли-продажи вполне можно составить самостоятельно, без участия риэлтора или юриста. Однако если нет желания вникать в нормы закона, либо при согласовании условий сделки возникли взаимные споры, лучше воспользоваться помощью профессионалов.

Как правильно составить договор купли-продажи

ГК РФ предусматривает, что существенным условием договора купли-продажи является описание предмета сделки. В отношении недвижимости таким предметом выступает конкретный объект – квартира, дом, земельный участок и т.д.

Описание предмета сделки должно включать точное изложение характеристик, которые указаны в правоустанавливающих документах – кадастровый номер, адрес, площадь этажность и т.д. Таким образом, стороны должны точно описать объект, который будет передан покупателю.

Остальные условия договора продавец и покупатель могут согласовать по собственному усмотрению. Выделим перечень наиболее важных пунктов, которые стороны должны указать в договоре:

• место и дата составления документа;
• личные и паспортные данные продавцов и покупателей, а также их представителей по доверенности;
• стоимость объекта – устанавливается по согласованию сторон, а для определения цены может использовать кадастровую или рыночную оценку;
• порядок расчетов по сделке – наличные средства, ипотечный кредит, безналичный перевод, передача денег через нотариуса и банковскую ячейку;
• сроки оплаты (если деньги передаются после регистрации договора, возникнет залог в силу закона);
• подтверждение, что покупателя устраивает качество объекта, а продавец предупредил обо всех существенных недостатках;
• порядок освобождения квартиры и выписки предыдущих жильцов.

Регистрационный орган не вправе вмешиваться в пункты договора, которые согласовали стороны. Однако при нарушении закона в регистрации будет отказано.

Учтите, что договор может быть заключен только в случае, когда продавец и покупатель согласовали все условия сделки. Понуждение к совершению сделки в судебном порядке возможно, если ранее был составлен предварительный договор купли-продажи, а продавец обязался в определенный срок продать недвижимость.

Еще больше информации о покупке квартиры самостоятельно и без помощи юриста читайте в нашем материале.

Регистрация договора с недвижимостью

Подписанный договор нужно зарегистрировать. Для этого документы можно представить не только в Росреестр, но и в МФЦ. Если происходит сделка с объектом долевой собственности, при регистрации будет проверяться нотариальное удостоверение. На этапе регистрации нужно соблюдать следующие условия:

• в Росреестр или МФЦ представляется подписанный договор и передаточный акт, правоустанавливающие документы на недвижимость;
• за регистрационные действия нужно уплатить госпошлину – 2000 руб. для граждан и 22 000 руб. для предприятий;
• срок регистрационных мероприятий составит 7 рабочих дней (при обращении в Росреестр) и 9 рабочих дней (при подаче документов через МФЦ).

По итогам регистрации сторонам будет выдана выписка ЕГРН . С июля 2016 года этот бланк является надлежащим правоустанавливающим документом.

Как расторгнуть договор купли-продажи

В любой момент стороны могут прекратить действие договора, даже если он был зарегистрирован в Росреестре. Для добровольного расторжения не нужно указывать причины такого решения, а все условия достаточно изложить в письменном соглашении. Как и для заключения договора, при расторжении нужно пройти процедуру регистрации в Росреестре (если сделка была уже совершена с внесением сведений в ЕГРН).

Выделим основные нюансы, которые нужно учитывать при таком варианте расторжения:

• стороны сами определяют условия возврата объекта недвижимости и денежных средств (по общему правилу, возвращается все полученное по сделке);
• соглашение составляется в письменной форме и регистрируется через Росреестр или МФЦ;
• аннулирование перехода права собственности происходит путем внесения записи в ЕГРН, о чем сторонам будет выдана выписка из реестра.

Наиболее часто встречается односторонний отказ от сделки и договора. Он может быть связан с нарушением условий договора по порядку и срокам оплаты, качеству объекта недвижимости, иным положениям. Для расторжения в одностороннем порядке необходимо уведомить вторую сторону в письменной форме. Если такое требование не выполнено в месячный срок, заинтересованная сторона вправе подать иск в суд.

Еще одним вариантом расторжения является признание сделки недействительной. Для этого нужно подтвердить, что при составлении договора и проведении сделки были нарушены нормы закона, например:

• у сторон отсутствовали полномочия на продажу или покупку недвижимости;
• продавец или покупатель являлись недееспособными по судебному акту;
• были нарушены права несовершеннолетнего ребенка, либо иных заинтересованных лиц (например, если доля в квартире была продана без уведомления других собственников);
• если выявлены случаи мошенничества, понуждения к сделке путем насилия или угрозы, иные противоправные действия.

Для признания сделок недействительными предусмотрен только судебный порядок. Иск может подать любое заинтересованное лицо, чьи права были нарушены регистрацией договора.

Если суд удовлетворит иск и признает сделку недействительной, договор расторгается, а стороны обяжут вернуть полученное имущество и денежные средства. Решение о расторжении договора будет направлено заинтересованным лицом в Росреестр, где состоится аннулирование перехода права собственности. Предыдущему правообладателю будет выдана выписка ЕГРН с подтверждением его прав.

Если у вас возникли вопросы по оформлению, регистрации и расторжению договоров купли-продажи, можно задать их нашим юристам. Мы поможем даже в самой сложной ситуации! Также вы можете предложить темы для будущих статей на электронную почту lexseon@gmail.com . Мы всегда поддерживаем обратную связь с читателями, поэтому рассмотрим все предложения и советы. Вместе мы можем больше!