Проверка юридической чистоты сделки с квартирой

При приобретении недвижимости покупатель несет риск потери денег, даже если договор заключен в строгом соответствии с законом. Проверка юридической чистоты сделки является важнейшим этапом при подготовке к оформлению договора. От ее результата зависит отсутствие взаимных претензий, устранение рисков при передаче денег и регистрации прав.

Зачем нужна проверка юридической чистоты сделки

При совершении сделок с недвижимостью стороны должны достигнуть договоренностей обо всех существенных и дополнительных условиях купли-продажи. Чтобы учесть все нюансы предстоящей сделки, покупатель вправе получать сведения не только о правообладателе объекта, но и данные о самом жилом помещении, составе прописанных лиц, обременениях права.

При достижении предварительной договоренности о заключении договора купли-продажи квартиры, приобретатель может проверить собственника на предмет благонадежности и добросовестности. Для этого могут использоваться общедоступные данные федеральных ресурсов, а также сведения и документы, предоставленные самим продавцом. Могут быть проверены следующие данные:

• информация о наличии судебных претензий и вынесенных решениях в отношении собственника. Это может свидетельствовать о наличии у продавца существенных материальных проблем. Например, взыскание крупной суммы задолженности вынуждает продавца как можно скорее продать квартиру, в том числе путем недобросовестных действий;
• наличие исполнительных производств в отношении продавца, что может свидетельствовать о наложении ареста на имущественные активы, ограничение права собственности. Учтите, что наложение приставами ареста на квартиру может быть не отражено в ЕГРН, а распоряжение таким объектом будет неминуемо оспорено;
• данные о задолженности по коммунальным услугам могут умышленно скрываться продавцом жилья, а проверить их можно через расчетный центр или управляющую компанию. Для этого требуется личное участие продавца, однако в большинстве регионов действуют электронные ресурсы по оплате услуг ЖКХ.

В настоящее время практически все базы данных судебных органов и ФССП размещены в открытом доступе. Например, можно воспользоваться Базой данных должников на сайте ФССП, системой ГАС «Правосудие». Кроме того, в большинстве регионов функционирует картотека текущих судебных дел, что позволит достоверно выяснить добросовестность продавца.

Если продавец жилья регулярно выступает истцом по различным категориям споров, в том числе при нечистоплотных сделках с недвижимостью, этот факт можно легко установить путем изучения электронных реестров судебных дел. Достаточно ввести личные данные собственника в окно поиска и заинтересованное лицо получит информацию о текущих или завершенных судебных процессах.

Чтобы избежать сложностей в ходе проверки предстоящей сделки, целесообразно воспользоваться услугами опытного юриста по недвижимости. В этом случае проверка личности продавца займет считанные часы или пару дней, а покупатель недвижимости получит полную и достоверную информацию.

Этапы проверки сделок с недвижимостью

Проверка чистоты сделки купли-продажи недвижимости невозможна без получения полных данных о квартире, о совершенных с нею сделках, а также о лицах, имеющих права на владение и проживание. Проверка недвижимости на юридическую чистоту будет осуществляться по следующим направлениям:

• подтверждение права собственности продавца на отчуждаемую квартиру;
• подтверждение полномочий представителя по доверенности, выступающего в интересах продавца или нескольких собственников;
• проверка состава лиц, зарегистрированных на постоянной основе в квартире;
• проверка перечня лиц, не зарегистрированных в квартире, но имеющих возможность заявить права на недвижимость;
• проверка зарегистрированных или скрытых обременений жилья или права собственности;
• проверка сделок купли-продажи, ранее совершенных с данной квартирой.

Ключевую роль на всех этапах проверки имеет информация из правоустанавливающих и технических документов по квартире. Ряд документов покупатель сможет получить самостоятельно путем обращения в Росреестр или иные уполномоченные ведомства. Однако большинство юридически значимых документов и сведений может предоставить только собственник квартиры. Уклонение продавца от представления документов может рассматриваться как потенциальный риск.

Первым этапом проверки перед совершением сделки станет подтверждение права собственности у продавца. Для этого нужно получить актуальную выписку ЕГРН на объект недвижимости в учреждениях Росреестра или МФЦ. Получить документ может и сам покупатель. Для этого нужно оформить запрос в письменной или электронной форме, оплатить пошлину (ее размер будет зависеть от способа подачи запроса).

Расширенная выписка ЕГРН выдается только правообладателю. В этом документу будут сведения обо всех предыдущих сделках и переходах права собственности по квартире. Если объект много раз продавался в течение последних лет, это может свидетельствовать о попытке мошенников замести следы преступления.

Выписка из ЕГРН позволит получить следующие важные данные о квартире:

• данные об основаниях возникновения права собственности на объект недвижимости (например, приобретение квартиры в результате приватизации или купли-продажи);
• сведения о форме права собственности (частная, долевая, совместная), а также о каждом собственнике объекта недвижимости;
• информация о качественных и технических характеристиках квартиры (площадь, элементы благоустройства и т.д.).

Обратите внимание! При проверке чистоты сделки нужно располагать актуальной выпиской ЕГРН, так как данные на квартиру могут меняться практически ежедневно. Желательно обратиться за выпиской за несколько дней до совершения сделки.

Проверяем доверенность на представителя

При проверке доверенности нужно обратиться внимание на соблюдение правил ее удостоверения у нотариуса, на срок действия документа, на перечень полномочий, которые предоставил собственник квартиры. Договор купли-продажи может заключить только представитель, которому такие собственник делегировал такие полномочия в доверенности. Отдельно должны оговариваться полномочия на получение денег, на снятие с регистрационного учета, на совершение иных действий.

Проверка обременений по предмету сделки

Проверка скрытых и зарегистрированных обременений объекта недвижимости происходит следующими способами:

• из выписки ЕГРН можно установить наличие официально зарегистрированных обременений права собственности (залог, ипотека, договор аренды и т.д.);
• в перечень скрытых обременений могут входить лица, имеющие право постоянного пользования или проживания в жилом помещении, а также граждане, находящие в местах заключения, исключенные из участия в приватизации;
• обременением будет выступать арест квартиры по решению суда или по постановлению судебных приставов.

Можно ли продать квартиру при наличии обременений? Формально это возможно, однако покупатель будет рисковать вложенными средствами, ведь дальнейшее совершение любой сделки также будет осуществляться с учетом аналогичных обременений квартиры.

При совершении сделки с квартирой, на которую действует обременение, может последовать иск о признании ее недействительной. Если сделка признается судом недействительной, стороны обязаны вернуть все полученное (квартира возвращается продавцу, деньги – покупателю). Однако возврат средств может оказаться проблематичным, если продавец заведомо недобросовестно относится к своим обязательствам.

Может ли выступать обременением наличие прописанного несовершеннолетнего ребенка? Если собственник жилья не достиг возраста 18 лет, либо постоянно приписан в квартире, для заключения договора нужно получить согласие (разрешение) органа опеки. При наличии таких разрешительных документов сделку можно заключать без особых рисков.

Проверяем ранее совершенные сделки

При проверке документов следует обратить особое внимание на чистоту предыдущих сделок с данным объектом. Нередко мошенники используют целую цепочку перепродаж, чтобы подтвердить добросовестность приобретения прав на недвижимое имущество. Для проверки следует использовать документы на жилье, подтверждающие основания возникновения прав собственника. Кроме того, у продавца можно запросить расширенную форму выписки ЕГРН, в которой указываются все сделки, совершении с данным объектом.

Если хотя бы одна сделка на квартиру из указанной цепочки будет признана недействительной, у нового собственника могут возникнуть серьезные проблемы. Полностью обезопасить свои интересы покупатель сможет только при сопровождении опытного юриста. В этом случае передача денежных средств за квартиру будет осуществляться максимально безопасным способом после фактического переоформления прав в органах Росреестра.

Сделку можно признать безопасной для покупателя при соблюдении следующих условий:

• если продавец надлежащим образом подтвердил право собственности на жилье;
• если представленные документы подтверждают отсутствие зарегистрированных или скрытых обременений на объект недвижимости;
• если на сделку с участием несовершеннолетних граждан дал согласие орган опеки;
• если документы подтверждают законность ранее совершенных сделок в отношении жилья;
• если квартира продается представителем по надлежаще оформленной доверенности;
• если выписка ЕГРН и техническая документация подтверждают отсутствие несогласованной перепланировки или переустройства.

Может ли Росреестр провести дополнительную проверку сделки, если документы на жилье представлены на регистрацию? Право собственности у покупателя возникает в результате регистрации в Росреестре. Указанные органы не только проводят регистрацию, но и проверяют соблюдение законодательных норм. Однако данная проверка осуществляется в пределах сведений ЕГРН и договора. Поэтому только от действий продавца будет зависеть успех сделки и переоформления права собственности.

Если все правила проверки соблюдены, квартира будет приобретена с минимальным риском потери денежных средств. В этом случае право собственности будет крайне сложно оспорить, даже если продавец предъявит соответствующий иск в суд.

Заказать проверку юридической чистоты сделки или получить консультацию по вопросам покупки и продажи жилья  вы можете у наших специалистов. Для этого позвоните по телефонам, указанным на сайте, либо оставьте вопросы в форме обратной связи. Консультации бесплатны, а расценки за остальные услуги вы сможете согласовать с юристом.