Правила раздела недвижимости между супругами

Недвижимость может принадлежать гражданам на праве долевой или совместной собственности. При этом каждый совладелец может требовать раздела общего имущества в любой момент. Как правило, наибольшие сложности возникают, когда раздел происходит между супругами. Про общие правила раздела недвижимости расскажем ниже.

Зачем нужен раздел недвижимости

Правовой статус недвижимости, принадлежащей гражданам на праве общей долевой или совместной собственности, определен нормами ГК РФ. Особенности раздела общего имущества в период семейных отношений или при расторжении брака предусмотрены нормами СК РФ.

Необходимость в разделе недвижимости возникает по причине объективных ограничений, предусмотренных для владения и распоряжения общим имуществом:

• при наличии права долевой собственности, распоряжение целым объектом возможно только при одновременной продаже всех долей;
• распоряжение долей в недвижимости допускается только при уведомлении другого собственника, при этом у него возникнет право преимущественного выкупа;
• распоряжение совместной собственностью допускается только при согласии обоих владельцев объекта. 

Таким образом, без раздела недвижимости распоряжение объектом может быть затруднено, или вовсе невозможно без согласия всех владельцев.

Особенности раздела общей недвижимости супругов напрямую зависит от формы собственности. Если на жилое помещение установлена долевая собственность, то каждому партнеру принадлежит определенная доля. Размер долей определяется в следующем порядке:

• при покупке или приватизации недвижимости супруги вправе самостоятельно определять размер конкретных долей, в том числе с отступлением от принципа равенства;
• во время владения объектом недвижимости можно заключить соглашение об определении или распределении размера долей;
• изменение размера долей возможно путем заключения брачного контракта через нотариуса.

Обратите внимание! Если недвижимость принадлежит на праве долевой собственности, ее раздел осуществляется исходя из размера долей каждого из владельцев. В этом случае проблемы могут возникать только при оспаривании размера долей одним из супругов.

Каждый из собственников имеет на руках правоустанавливающие документы на свою долю жилплощади, а общее имущество квартиры (кухню, коридор, вспомогательные помещения и т.д.) будет делиться поровну, либо останется в общем пользовании.

Раздел совместной недвижимости

Раздел объекта недвижимости, на который установлена совместная собственность, будет проходить иным образом. В этом случае доли каждого собственника не выделены в общем праве, а любое распоряжение объектом допускается только по обоюдному согласию.

Раздел совместного недвижимого имущества возможен как в период брачных отношений, так и после развода. Для этого один из собственников может предъявить устное или письменное требование о разделе. При отсутствии согласия второй стороны спор будет разрешаться судебными органами.

При разделе совместной недвижимости нужно учитывать следующие нюансы:

• по правилам семейного законодательства у супругов имеются равные права на недвижимость;
• отступление от принципа равенства прав на совместное имущество при его разделе допускается при установлении следующих фактов: уклонение одного из супругов от получения доходов по неуважительным причинам, либо расходование общих средств вопреки интересам семьи;
• при разделе совместного имущества суд вправе отойти от принципа равенства долей с учетом интересов несовершеннолетнего ребенка.

Обратите внимание! Даже если при покупке жилья право было оформлено только на одного супруга, возникнет режим совместной собственности, если приобретение осуществлялось за счет общих доходов.

Помимо рассмотрения спора о разделе в суде, совместная недвижимость может делиться по обоюдному соглашению. В этом случае партнеры сами решают, в каком порядке будут определяться доли при разделе. Соглашение должен удостоверить нотариус, так как будет проверяться его соответствие нормам закона. Если нотариус выявит существенное нарушение прав и интересов одного из супруга, в удостоверении соглашения будет отказано.

Если на требование о разделе второй собственник ответил отказом, либо уклонился от дачи ответа, дело передается на рассмотрение в суд. Для раздела имущества в судебном порядке необходимо оценить его стоимость. Полномочиями по оценке обладает профессиональный специалист-оценщик, обладающий квалификационным аттестатом.

Рассмотрение дела о разделе недвижимости в суде будет проходить с учетом следующих правил:

• инициатор иска обязан представить в суд вариант раздела имущества, в том числе объектов недвижимости;
• если фактический раздел будет невозможен (например, если предметом спора является однокомнатная квартира), по требованию одной из сторон суд может передать недвижимость в собственность одного супруга с выплатой второму партнеру половины стоимости жилья;
• раздел недвижимости, которая приобретена за счет ипотечных средств, возможен только с согласия банка или после полной выплаты кредита.

Обратите внимание! Размер компенсации, которая подлежит выплате при передаче недвижимости одному из супругов, будет определен на основании отчета о рыночной стоимости объекта.

После раздела в судебном порядке каждый из супругов сможет оформить право собственности на определенную долю. После чего можно распоряжаться своей частью (долей) недвижимости.

Раздел объекта недвижимости с помощью юриста

Ввиду значительной стоимости объектов недвижимости и множества нюансов процедуры раздела, целесообразно воспользоваться услугами опытного юриста. Как правило, юристы по недвижимости специализируются на оказании услуг именно в этой сфере, предложат помощь даже в самых сложных ситуациях.

Юрист по разделу недвижимости окажет следующие услуги:

• устное и письменное консультирование, в том числе с использованием дистанционных способов юридической помощи;
• помощь в подготовке соглашения о распределении долей и оформлении правоустанавливающих документов;
• сбор документов для передачи спора в судебные органы;
• помощь в проведении оценки недвижимости для предстоящего раздела;
• оформление искового заявления, варианта раздела движимого и недвижимого имущества;
• защита интересов клиента в судебном процессе по разделу недвижимости.

Важно! После вынесения судебного решения нужно переоформить права на недвижимость через Росреестр или МФЦ. Для этого юрист окажет услуги по подготовке документов для регистрации на основании судебного акта.

Если при разделе недвижимости учитываются интересы несовершеннолетнего, размер доли будет увеличен для родителя, с которым остаются проживать дети после развода. Конкретный размер долей будет определен судом, однако аргументированное обоснование таких требований лучше поручить юристу.

Если у вас возникли вопросы или сложности при разделе общего имущества, советуем сразу обращаться за помощью к нашим юристам. Мы проанализируем вашу ситуацию, предложим наиболее выгодные и эффективные варианты раздела. Изложите ваши вопросы в форме обратной связи или позвоните по телефону нашим консультантам. Мы окажем любые услуги при разделе недвижимости.