Как принимать квартиру у застройщика: пошаговая инструкция

Подписание передаточного акта и получение ключей на квартиру является заключительным этапом долевого строительства. На этой стадии вы сможете убедиться в надлежащем качестве объекта, предъявить претензии о недоделках, либо вовсе потребовать расторжения договора с возвратом денег. Читайте, как грамотно принимать квартиру в новостройке, на что обращать внимание при осмотре, какие документы нужно оформить дольщику.

Когда нужно принимать квартиру в новостройке

Приступить к приемке квартиры можно только после полного завершения строительства, ввода дома в эксплуатацию. Этот факт будет подтвержден разрешением межведомственной комиссии (МВК), письменным уведомлением от застройщика. Даже если ваша квартира готова, однако на доме продолжают достраивать последние этажи, о приеме-передаче не может идти и речи.

Совет юриста. Дольщик не только вправе, но и обязан контролировать ход строительства МКД, так как вложил крупную сумму денег в объект. Своевременно установив невозможность сдачи объекта в срок, указанный в ДДУ и проектной документации, можно требовать расторжения договора с возвратом денег. Если вы это сделаете в числе первых дольщиков, шанс на возврат будет существенно выше. Всю информацию о ходе строительства и его отдельных этапах застройщик обязан размещать на своем сайте.

Когда МВК подпишет разрешение, что дом готов к вводу в эксплуатацию, строительная компания должна направить каждому дольщику персональное уведомление. В нем будет указано о готовности передать квартиру, предложение начать действия по осмотру и оформлению документов. С момента получения уведомления уже у дольщика возникает обязанность принять участие в приемке, соблюдать сроки осмотра и предъявления замечаний.

Уведомление застройщика о готовности передать квартиру

Во взаимоотношениях дольщика и застройщика один из важнейших документов – уведомление о готовности передать квартиру. Строительная компания должна не только направить указанный документ, но и иметь доказательства его вручения. Только в этом случае застройщик сможет требовать участие в приемке, а затем и оформить односторонний передаточный акт.

Уведомления направляются только в письменном виде по почте, либо вручаются под роспись каждому дольщику. Не вижу причин отказывать от получения документа. Даже если у вас есть обоснованные сомнения в качестве объекта, предъявить их можно только по итогам осмотра, подписания актов. Также советуем сразу учесть ряд важных положений Закона № 214-ФЗ о сроках направления уведомлений, начала процедуры приемки:

• уведомить вас о готовности передать объект застройщик обязан не позднее месяца до даты завершения строительства по ДДУ и проекта;
• если в договоре была сразу указана дата начала приемки, уведомление должно быть направлено не позднее 14 дней до нее (такие условия на практике встречаются редко);
• дольщик должен начать принимать квартиру в течение 7 рабочих дней после получения документа, либо в иной срок, указанный в уведомлении.

Обратите внимание! Если уведомление направляется заказным письмом по почте, застройщик обязан составить опись вложения. Этот пункт закона был введен, чтобы устранить злоупотребления со стороны строительной компании. Ранее застройщики могли отправить письмо вообще с пустыми листами, а потом утверждать, что дольщик не явился на осмотр квартиры и подписание актов.

В уведомлении вам разъяснят о последствиях уклонения от приемки готового жилья. Если вы не обратились к застройщику, не приступили к осмотру квартиры, Закон № 214-ФЗ позволяет строительной компании в одностороннем порядке оформить передаточный акт. Это можно сделать по истечении двух месяцев с момента вручения уведомления. Естественно, при возникновении споров застройщик обязан доказать, что документ о готовности жилья был действительно получен дольщиком.

Как грамотно принять квартиру у застройщика по шагам

Перейдем непосредственно к этапу приема-передачи квартиры от застройщика дольщику. Хотя строительная компания всегда хочет максимально ускорить процесс, вы не обязаны подстраиваться под других дольщиков. Главное уложиться в общие сроки, отведенные законом на эту процедуру – месяц после получения уведомления (если иное не указано в ДДУ). Разберем пошаговую инструкцию по приемке готовой квартиры в новостройке, подготовленную наши юристами.

Шаг 1. Проверка документов застройщика

Первоначальные действия по приемке-передаче почти всегда проходят в офисе девелопера. Дату и время визита каждого дольщика могут сразу указать в уведомлении, выложить график на сайте, либо лично обзвонить всех граждан. Вы можете заранее согласовать удобное вам время, обратившись к представителям строительной компании. Добросовестный застройщик всегда пойдет навстречу, так как одновременно взаимодействует с тысячами дольщиков.

На встречу в офисе нужно взять свой экземпляр ДДУ, паспорт. Если по договору было сразу несколько дольщиков (например, члены семьи), рекомендуем сразу оформить доверенность на одного представителя. Иначе вам придется возить всех совершеннолетних членов семьи на осмотр готовой квартиры, приглашать их на подписание актов. Застройщик обязан показать и разъяснить в офисе содержание следующих документов:

• соответствие сроков завершения строительства по проекту, декларации и ДДУ;
• сведения из технической документации о надлежащей планировке и площади готовой квартиры;
• разрешение МВК, что дом допущен к эксплуатации;
• иная информация, которую застройщик должен раскрыть по условиям договора.

Совет юриста. Внимательно смотрите все документы, которые вам предлагают на подпись. Застройщик может схитрить, попросить сразу поставить подпись под передаточным актом, ссылаясь на загруженность по времени, сжатые сроки процедуры, по иным мотивам. Ни в коем случае не соглашайтесь, даже если строительная компания до этого исполняла все свои обязательства. Как только на акте будет стоять подпись дольщика, вся ответственность за недостатки возлагается на него. Предъявить претензии застройщику будет возможно только при существенных недоделках.

Не возникнет проблем, если представитель девелопера даст вам ознакомиться с передаточным актом, где будут заполнены основные сведения о сторонах и жилом помещении. Эта типовая форма не имеет юридической силы, пока дольщик и застройщик не поставят свои подписи. По предварительному варианту можно проверить правильность своих данных, реквизиты паспорта, ряд иных важных моментов.

Шаг 2. Что нужно взять с собой для осмотра квартиры

Тщательный осмотр квартиры займет несколько часов, а иногда и дней. Спешить в данном случае не стоит, так как не все дефекты можно выявить невооруженным взглядом. Рекомендуем почувствовать себя строителем, взять на осмотр квартиры:

• письменные принадлежности для составления документов, заметок – чистые листы бумаги, тетрадь или блокнот, несколько ручек, маркер;
• самые элементарные строительные инструменты – правило (для проверки неровностей), уровень (для оценки углов), линейку, рулетку или лазерный дальномер, груз на нитке;
• мел – им проще всего обводить выявленные трещины, неровности, иные недостатки строительства и отделки;
• лампочки, измерители напряжения – позволят проверить работоспособность электросетей, цоколей, установленного оборудования;
• смартфон с хорошей камерой или фотоаппарат – в процессе осмотра вы можете делать снимки любых конструкций и элементов, чтобы затем ссылаться на них как на доказательство.

Если у вас есть профессиональное строительное оборудование – отлично, возьмите его с собой! Это могут быть дефектоскопы, тепловизоры, камеры для осмотра скрытых поверхностей и конструкций. Никаких ограничений по инструментам и оборудованию нет, хотя разбирать стены или счищать отделку до подписания передаточного акта нельзя.

Кого можно привлечь к приемке квартиры

Если у вас нет познаний в сфере строительства, а участие в приемке квартиры в новостройке является первым подобным опытом, желательно пригласить на осмотр специалистов. Это могут быть:

• знакомые, родственники, друзья или коллеги, кто разбирается в тонкостях новой недвижимости, инженерных сетях;
• эксперты, техники, инженеры и иные специалисты, чьи услуги можно заказать за отдельную плату;
• представители частных и государственных экспертных организаций, ведомств (например, такие платные услуги оказывают специалисты БТИ, Роспотребнадзора).

Застройщик не может запретить участие в осмотре указанным лицам, хотя подписать акты они могут только при наличии доверенности. В нашей практике встречались случаи, когда наиболее дотошные дольщики заказывали даже проведение специальной экспертизы по радиационному фону, санитарно-гигиеническим и эпидемиологическим нормам. Такие исследования занимают несколько дней, стоят от 2 до 5 тыс. руб., однако дают гарантию безопасности проживания.

Шаг 3. Осмотр прилегающей территории, дома, подъезда

Прежде чем подниматься в свое будущее жилье, ознакомьтесь с придомовой территорией, состоянием подъезда, дома, лифтов. Приобретая квартиры, вы получаете долю в общем имуществе МКД, поэтому можете предъявлять претензии по его качеству. Дать однозначные рекомендации по этой стадии приемки сложно, так как они зависят от особенностей дома. Советуем обратить внимание на следующие моменты:

• выполнение застройщиком всех работ, указанных в проектной документации – благоустройство территории, наличие детской площадки и ограждающих конструкций, оборудованные лестницы и работающие домофоны;
• наличие в подъезде хотя бы одного работающего лифта (окончательный монтаж лифтового оборудования допускается уже после подписания передаточного акта);
• надлежащее состояние подъезда, лестничных клеток и маршей, работоспособность пожарной сигнализации, внешних приборов учета.

Вы вправе указывать в акте на любые недоделки, которые могут повлиять на комфортность проживания. Даже если передаточный акт будет подписан, вы можете одновременно передать застройщику дефектный лист. Только в этом случае можно требовать устранения недоделок, соразмерного снижения цены за квартиры или выплаты штрафных санкций.

Совет юриста. Еще на стадии строительства вступите во все возможные группы и паблики в социальных сетях на ваш будущий дом. Вы сможете координировать действия с другими дольщиками, получать оперативную информацию о приемке жилья. Недоделки в рамках одного дома обычно носят типовой характер. Если кто-либо из дольщиков уже смотрел свою квартиру, он наверняка напишет пост или комментарий с основными недостатками. Используйте эту информацию, когда сами пойдете осматривать жилье и составлять акты.

Далее расскажем непосредственно про осмотр квартиры в новостройке. Обычно застройщик направляет своего представителя, который даст необходимые пояснения, примет участие в составлении дефектных актов, включит оборудование, выполнит иные действия. Это нормальная практика, так как строительная компания несет ответственность за сохранность имущества и объекта до передачи дольщику.

Шаг 4. Алгоритм действий при осмотре квартиры

Если каждый театр начинается с вешалки, то осмотр квартиры в новостройке стоит начать с наружной двери и дверного блока. Дверь должна быть работоспособна, открываться и закрываться ровно и без усилий, плотно прилегать к коробке. Качество и толщина двери должна соответствовать условиям ДДУ. Если в договоре не было таких условий, застройщик может поставить стандартную деревянную дверь. Также проверьте работоспособность замка, поскольку это является обязательным условием для передачи квартиры.

После попадания в жилое помещение нужно осмотреть все комнаты и площади, конструкции и инженерные коммуникации. Ниже расскажем об особенностях обследования по каждому элементу квартиры.

Стены. Проверяем соответствие планировки договору, мест расположения внутренних перегородок, ниш, проемов под двери. С помощью правила можно выявить неровности на стенах (по ГОСТ допустима неровность, не превышающая 5 мм.). В смотровом акте фиксируем все трещины, дефекты, пустоты (их можно выявить визуально или путем простукивания). Стены должны быть сухими, без следов подтекания влаги или обледенения. Все швы и стыки должны быть заделаны, не иметь разрывов между отдельными помещениями.

Потолок. С помощью груза, рулетки или лазерного дальномера проверяем высоту потолков (должна быть не менее 2.48 м., но может менять в большую сторону по условиям ДДУ). Между потолочными перекрытиями не должно быть неровностей. На потолке не должно быть трещин или иных существенных повреждений, так как плиты перекрытий относятся к несущим конструкциям. В каждой комнате должны быть выведены места для размещения ламп и люстр.

Полы. Проверяем ровность стяжки или напольных покрытий, отсутствие пустот (это можно сделать даже простукиванием каблуками). На бетонных или иных поверхностях пола не должно быть трещин, незаделанных швов. Полы во всех помещениях должны быть на одном уровне, если иное не предусмотрено планировкой квартиры. Если по ДДУ предусмотрена установка теплых полов, нужно проверить его работоспособность. Отдельно проверяется качество и соответствие стройматериалов, использованных для покрытия полов (плитка, линолеум, ламинат, паркет и т.д.);

Инженерные коммуникации и электричество. На момент осмотра к квартире должны быть подведены все коммуникации и коммунальные услуги (вода, канализация, отопление, электричество). Все оборудование должно быть работоспособно (кроме системы отопления, если квартира принимается в летний период). Проверяем наличие электричества, так как застройщик должен вывести все кабели и провода наружу. Также нужно убедиться в надлежащем напоре воды, отсутствии неприятных запахов, надлежащем качестве для питья.

Отделка. Если по условиям ДДУ застройщик обязан передать квартиру с отделкой, проверяем соответствие по всем видам работ. Особое внимание уделяется качеству стройматериалов, так как подрядчики нередко пытаются сэкономить даже на мелочах. Большинство дефектов отделки видно невооруженным взглядом, поэтому на все недостатки нужно сразу указывать в смотровом акте.

Окна, двери, балконы. Проверяем соответствие количества камер в стеклопакетах, так как это является одним из распространенных недостатков. Все окна и двери должны быть без трещин, повреждений, расслоений. Ручки и запорные механизмы должны открываться без усилий. Оценка состояния балконов и лоджий зависит от требований, указанных в ДДУ (например, полное остекление за счет застройщика).

Вентиляция. Работоспособность вентиляционных каналов можно проверить простым листом бумаги. Приложите его к отверстию вентиляции – если лист плотно прижат и не падает, значит, вытяжка работает нормально.

Только в редких случаях застройщик сразу передает идеальное жилье, полностью соответствующее договору и проекту, стандартам и строительным правилам. Дальнейшие действия зависят от характера недостатков, которые были обнаружены при осмотре. Если они носят несущественный характер, не препятствуют проживанию, подписывается передаточный акт с дефектной ведомостью. Застройщик будет обязан устранить недоделки, либо компенсировать убытки. При существенных недостатках, когда в квартире невозможно жить, возможен вариант с расторжением договора, если строительная компания не устранит замечания.

Шаг 5. Составление документов на квартиру в ходе осмотра

В ходе обследования квартиры составляется смотровой лист. В нем указываются все недостатки, которые обнаружил дольщик и его представители. Чтобы зафиксировать дефект в документе, нужно писать его местоположение, изменить размеры. Обвести мелом и сфотографировать с прикладыванием линейки (уровня, рулетки). На основании смотрового листа оформляется один из двух документов:

• передаточный акт (если есть замечания и недоделки несущественного характера, дополнительно составляется дефектная ведомость);
• акт о несоответствии квартиры (при существенных недостатках).

По передаточному акту можно получать ключи, переезжать в квартиру,  регистрировать право собственности через Росреестр. Подпись на акте должны поставить все дольщики по договору, либо их представители по доверенности. В дефектной ведомости (акте) перечисляются все недостатки и замечания, которые обязан устранить застройщик.

Составление акта о несоответствии означает, что дольщика не устраивает качество квартиры, так как оно не отвечает условиям договора и проекта, стандартам и строительным правилам. К существенным недостаткам может относиться отсутствие окон, дыры в стенах, полу и потолке, несоответствие уровне между потолочными перекрытиями, неработоспособность инженерного оборудования, иные аналогичные дефекты. По акту о несоответствии застройщик будет устранять недоделки, после чего осмотр проводится повторно.

Шаг 6. Что делать после подписания передаточного акта на квартиру

Если серьезных замечаний нет, либо квартира вообще передается в идеальном состоянии, можно подписывать передаточный акт. С этим документом нужно обратиться в МФЦ или Росреестр, регистрировать право собственности. С 2017 года допускается подача документов на регистрацию в электронной форме. Для этого у дольщиков должны быть оформлены усиленные квалифицированные ЭЦП. После регистрации выдается выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Уже после переезда в квартиру и регистрации в Росреестре могут выявляться недостатки квартиры, вызванные ненадлежащим строительством. Устранять их в пределах гарантийного срока (не менее 5 лет) обязан застройщик или его правопреемник – управляющая компания, предприятие ЖКХ и т.д. При выявлении скрытых недостатков нужно созывать комиссию с участием управляющей или обслуживающей организации, составлять акты обследования.

Порядок  устранения недостатков застройщиком

Для предъявления требований об устранении недоделок квартиры в новостройке применяется не только Закон № 214-ФЗ, но и Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». Это влияет на сроки выполнения ремонтных работ, возможные виды штрафных санкций и ответственности застройщика.

Сроки

Для устранения недостатков квартиры в новостройке применяются сроки, указанные в Законе № 2300-1. Застройщик обязан это сделать в течение 45 дней, если иной срок не согласован при оформлении актов. Нарушение указанных сроков позволяет применить штрафные санкции (неустойку), требовать возмещения убытков, а при существенных и неустранимых недостатках – расторгать договор с возвратом денег.

Ответственность за нарушение порядка и сроков устранения недоделок

Если недоделки носят несущественный характер, а застройщик не устранил их на 45 дней, можно требовать:

• соразмерного снижения цены на квартиру;
• компенсация расходов, которые понес дольщик на выполнение ремонта;
• принудительного устранения дефектов.

Добиться снижения цена по ДДУ, который фактически уже исполнен, сложно. Поэтому обычно споры доходят до суда, если граждане уже сами выполнили строительные работы, привели квартиру в надлежащее состояние. Доказательствами суммы убытков будут платежные документы на приобретение стройматериалов и привлечение подрядчика, квитанции,  заказ-наряды, чеки. Также на нарушение обязательство по Закону о правах потребителя можно взыскать штраф – 50% от предъявленной суммы убытков.

О том, как происходит взыскание неустойки по ДДУ, можно прочитать в нашем материале по ссылке. Эти правила применяются и при нарушении сроков устранения недоделок после осмотра квартиры.

Можно ли отказаться принимать квартиру у застройщика

В Законе № 214-ФЗ указан ряд оснований, по которым можно вообще отказаться от принятия квартиры, требовать расторжения договора, возврата денег и процентов:

• если застройщик внес изменения в проектную документацию, что привело к увеличению или уменьшению площади квартиры более чем на 5%;
• если вопреки исходному проекту изменилось целевое назначение нежилых помещений в МКД (например, если застройщик обещал сделать фитнес-зал, а фактически отдал площадь под ресторан или магазин);
• если не устранены или проявляются повторно существенные недостатки квартиры, при которых проживание невозможно.

По требованию дольщика строительная компания должна не только вернуть деньги по ДДУ, но и выплатить проценты. Они считаются по ставке рефинансирования ЦБ РФ (1/300 за каждый день действия договора и до возврата средств). При отказе расторгнуть договор и вернуть средства можно обращаться в суд.

Заключение

В этом материале мы рассказали, как грамотно вести себя при приемке квартиры в новостройке, на что обратить внимание при осмотре, каким образом добиться устранения недоделок. Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь юриста, вы можете обратиться к нашим специалистам. Звоните, мы разъясним нормы закона, проанализируем условия договора, защитим ваши интересы на всех стадиях приемки квартиры и в судебных органах.