Документы для продажи и покупки квартиры

Риэлторы, юристы, посредники – от их «помощи» и услуг может оказаться больше вреда, чем реальной пользы при покупке квартиры. В статье расскажу, как быстро проверить документы для покупки или продажи квартиры, на что обратить внимание, устранить риски. Все это можно сделать самостоятельно.

Вводная часть. Зачем нужны юристы и риэлторы при продаже или покупке квартиры

Почему, приступая к покупке или продаже квартиры, все обязательно обращаются к частным юристам или адвокатам, ищут риэлтора по объявлениям ? Еще лет 10-20 назад это было оправдано. Частные риэлторы или агентства недвижимости имели более-менее приличную базу вариантов, а интернет еще был в диковинку даже для жителей больших городов. По той же причине были востребованы юристы, ведь даже найти текст ГК РФ или иного документа было проблематично. Сейчас все иначе:

• В интернете есть множество ресурсов, позволяющих подать объявление или найти подходящий вариант, причем некоторые сайты еще и дают персонального консультанта;
• Риэлторы и юристы, подбирающие варианты, пользуются теме же сайтами Авито, ЦИАН и им подобными сервисами;
• Договариваться о времени просмотра квартир вы можете самостоятельно, а роль риэлтора сводится к простому присутствию.

Не ошибусь, если скажу, в 7 из 10 случаев риэлтор вообще не будет знать, какой серии дом, есть ли в квартире несогласованная перепланировка или иные проблемы. Только единицы из них изучают документы на квартиру, прежде чем привести туда очередного клиента. За эти услуги вам предлагают отдавать десятки тысяч рублей, а то и вовсе процент от сделки? Бред!

Помощь юриста чуть менее сомнительна. Что нам нужно от юриста? Попробуем разобраться по пунктам:

• Проверка чистоты сделки? Да-да, такое понятие давно вошло в обиход, однако это обычная проверка документов. Вы можете сделать это сами за несколько дней. Изучить несколько статей ГК РФ, пару толковых инструкций в интернете вы можете и сами.
• Гарантии? Даже «проверив» документы, юрист не даст никакой гарантии, что сделку не оспорят через месяц или год после покупки. Во-первых, закон запрещает юристам гарантировать успех ведения дела. Во-вторых, в 90% юрист посмотрит документы, которые вы или продавец принесете ему на консультацию. Вся проверка займет не более часа, что сложно рассматривать как гарантию.
• Помощь в сборе документов? Времена, когда юристы брали на себя сбор всех документов, давно прошли. Поверьте, я в этой сфере работаю почти 20 лет. В лучшем случае, юрист даст вам список документов, которые ВЫ ДОЛЖНЫ СОБРАТЬ И ПРИНЕСТИ ЕМУ САМИ. Ни один юрист не будет бегать по РКЦ, МФЦ или другим службам, чтобы собрать вам справки о составе семьи и другое документы.
• Составления договора. Отчасти тут соглашусь, грамотный юрист составит толковый договор. Но в 90% юрист скачает шаблон из интернета, заполнит его за пару часов. И вам повезет, если в тексте договора не будет ошибок, которые выявят регистраторы Росреестра. Обычно юристы крайне небрежно проверяют договор, которые сами же и составили.

Еще юрист или риэлтор пообещают вам полную безопасность расчетов. Если вы после сделки вспомните, в чем заключаются такие гарантии, вам будет смешно, обещаю. В лучшем случае риэлтор или юрист предоставят кабинет, будут присутствовать при ручном пересчете денег и составлении расписки.

Как безопасно передать деньги при купле-продаже квартиры

Все способы расчетов, безопасные и не очень, вы можете намного быстрее использовать самостоятельно:

• Передача наличных. Если ли разница, кто будет присутствовать при пересчете денег и составлении расписки, юрист или кто-то другой? Разницы нет вообще. Юрист не кинется отбирать деньги, если  у вас попытаются забрать их силой, не проверит подлинность купюр. Отдавать за предоставленный кабинет кровно заработанные деньги не никакого смысла.
• Безналичный перевод. Большинство граждан в стране имеют счета и карты. Перевод денег безналом по реквизитам продавца займет, от силы, полчаса. При этом у вас на руках останется документ, подтверждающий сумму и назначение платежа, реквизиты получателя. Если вам придется платить комиссию, особенно при переводе в другой банк, ее размер будет меньше расходов на посредника.
• Банковская ячейка. Достаточно безопасный вариант. Открыть ячейку вы можете в любом банке за час. Столько же времени уйдет у продавца за получение денег, когда он предъявит выписку ЕГРН. Расходы на аренду ячейки просто смешные. Дополнительно можно заказать проверку подлинности купюр, но это уже опция продавца.
• Нотариальный депозит. Не менее надежный и безопасный способ расчетов. Нотариус конечно не альтруист, расходы на депозит и расчеты будут приличными. Но если вы покупаете квартиру в долевой собственности, вам и так не избежать визита к нотариусу. В любом случае, тариф на депозит у нотариуса меньше, чем услуги юриста или риэлтора, а гарантии почти максимальные.

Я не упоминаю здесь о переводе денег банками, если вы покупаете квартиру по ипотеке или потребительскому кредиту. В этих случаях банк возьмет на себя проверку всех рисков.

Как быстро можно проверить документы на квартиру

В этой инструкции я сознательно не буду рассказывать о стадии выбора квартиры, оформления кредита. Сроки этих этапов могут затянуться на неопределенный срок. Можно остановить свой выбор уже на первом варианте (бывает и такое), а можно месяцами отслеживать новые объекты через интернет, смотреть, изучать и сравнивать. Этому этапу я обязательно посвящу отдельную статью.

Ниже расскажу именно о стадии, когда вариант квартиры выбран, собственные деньги собраны, а кредит одобрен. Рассчитывая на помощь юриста или риэлтора, мы можете затянуть процесс проверки и сбора документов на неопределенный срок. Этого можно избежать – отказаться от сделки при проблемах с документами, либо самостоятельно проверить их. Читайте, какие документы на квартиру нужно проверить обязательно, на что обратить особое внимание.

Шаг 1. Фейс-контроль. Предъявите паспорт

Срок проверки – 0.5 часа.

Осматривая квартиру, вы наверняка не требуете предъявить паспорт. Действительно, показывать квартиру могут соседи, знакомые, родственники. Но остановив свой выбор на конкретных квадратных метрах, сразу требуйте продавца показать паспорт. Во-первых, вы должны знать, с кем имеет дело. Во-вторых и последующих, при проверке паспорта можно немало узнать:

• Внешний вид паспорта. Наверно очевидно, что только вновь выданный паспорт будет в идеальном состоянии. Если срок выдачи год назад, а то и более, документ явно должен иметь следы регулярного использования (потертости, естественные заломы, пятна от прикосновения пальцев и т.д.). Хотя подделка паспорта сейчас используется редко, при явном несоответствии вида документа и даты выдачи нужно быть особенно осторожным.
• Фотография. Сложно рассчитывать, что фото в паспорте будет на 100% совпадать с лицом продавца. Но общее сходство вы должны однозначно установить, иначе риск сделки может оказать неоправданным. Также обращаем внимание на отклеивание фотографии, несоответствие формата, отсутствие тиснения на фото, иные моменты. Вклеить фото в чужой паспорт проще, чем покупать или изготавливать поддельный документ.
• Содержание. Изучая содержание паспорта, обращаем внимание на соответствие личных данных с правоустанавливающим документом. Если в паспорте есть запись о браке, продавцу нужно предъявить согласие супруга на продажу (про отдельные исключения расскажу ниже). В паспорте есть несовершеннолетние дети, значит, без согласия органов опеки сделка не состоится.
• Срок действия. Одна из типичных, хотя не умышленных, ошибок со стороны продавца, это несвоевременная замена паспорта (20, 45 лет). Просроченный паспорт не примут в МФЦ и Росреестре, а его переоформление может заняться до месяца. Если готовы ждать, тогда терпите. Если сроки поджимают, продолжать переговоры при просроченном паспорте нет смысла.

Такой же алгоритм проверки паспорта нужно применять, если квартиру продает представитель по доверенности.

Естественно, могут возникать и иные нюансы с паспортом. Если есть сомнения или вопросы, всегда можете написать мне в личку. Не гарантирую, что отвечу мгновенно, но в течение дня помогу советом.

Важно! По загранпаспорту продать или купить квартиру в России нельзя. За границей это можно сделать без проблем. Если продавец требует предоплату, заявляя о законности сделки по загранпаспорту, прекращайте переговоры.

Шаг 2. Доверенность при продаже квартиры — Как проверить то, что доверили

Срок проверки – от 0.5 часа до бесконечности.

У меня есть юридическое образование, поэтому я спокойно отношусь к ведению дел по доверенности, относительно легко проверю ее содержание. Однако сам факт продажи по доверенности всегда влечет риск:

• если представитель категорически отказывается организовать личную встречу с продавцом, есть шанс, что доверенность оформлена под давлением, угрозой, принуждением или насилием;
• даже если в доверенности указан большой срок действия, продавец может отозвать ее в любой момент. Даже если сделку зарегистрируют, оспорить ее по причине отзыва доверенности легче простого;
• в доверенности всегда указан большой перечень полномочий, поэтому придется вникать в ее суть (например, представитель может обладать правом подписывать договор, но не принимать деньги от покупателя).

И это лишь небольшой перечень сложностей, которые нужно обязательно учесть. Вообще, именно проверке паспорта и доверенности нужно уделить особое внимание. При регистрации в МФЦ и Росреестре ошибку могут пропустить, а вы рискуете оказаться ответчиком по иску об оспаривании сделки.

Чтобы свести риски к минимуму, обращаем особое внимание:

• На бланк доверенности. Прошли те времени, когда нотариусы оформляли доверенности на обычных бумажных бланках. Сейчас это «гламурный» красивый документ, с водяными знаками и сложным орнаментом, серией и номером. Можно провести сделку по копии доверенности, но она также должна быть удостоверена нотариусом (проверяем штамп, подпись нотариуса, номер реестровой записи).
• На дату и место оформления. В моей практике был случай, когда продавец и представитель проживали в одном городе, а доверенности была оформлена в Магадане (не шучу!). Позже вскрылось, что с виду настоящий бланк был подделкой. Место оформления доверенности не обязательно должно совпадать с город проживания продавца или представителя. Но обратить внимание на этот момент, задать вопрос представителю, вы обязаны.
• Сведения о собственнике, представителе. Проверяем соответствие данных в доверенности и паспорте, правоустанавливающем документе. Даже при отсутствии злого умысла, нотариус может допустить ошибку при заполнении личных данных. Замена доверенности займет от пары часов до нескольких дней. Не совпадают данные – требуйте личного участия продавца или исправления доверенности через нотариуса!
• Полномочия. Обычно для продажи выдают «генеральную доверенность», т.е. с предоставлением всех полномочий. Но разумный продавец может поручить только сбор документов, подписание договора, представительство в Росреестре, но не получение денег за квартиру. Внимательно читайте, что именно может делать представитель. Если отсутствие прав на подписание договора проверят в Росреестре или МФЦ, то деньги вы будете передавать на свой страх и риск.
• Срок действия. Нравится мне понятие «разумный продавец»… Если он действительно разумный, в доверенности будет указан относительно небольшой срок действия (обычно для продажи квартиры достаточно от 6 месяцев до 1 года). Чем больше срок доверенности, тем выше риск, что продавца нет в живых.
• Сведения о нотариусе. На КАЖДОМ листе доверенности должны быть «следы присутствия» нотариуса. Непосредственно подпись и штамп ставится в конце документа, однако и остальные листы должны быть заверены подписью нотариуса с простановкой номера и прочерком на свободных местах. В штампе можно не только проверить личные данные и округ нотариуса, но и номер реестровой записи.

Теоретически, проверить действительность доверенности можно через любого нотариуса. Дело в том, что сведения обо всех доверенностях вносятся в специальный нотариальный реестр. Для этого и нужен реестровый номер – он подтверждается внесение в реестр. Доступ к реестру имеет каждый нотариус. На практике, мне не доводилось обращаться за такой проверкой. Но в ближайших материалах попробую разобраться, как это сделать.

Шаг 3. Правоустанавливающие документы на квартиру. Права бывают разные…

Срок проверки – от 0.5 часа до 5 дней

Проверить правоустанавливающие документы не сложно и без юриста, особенно если продавец заинтересован в сделке. В зависимости от оснований, по которым продавец приобрел собственность, вы можете столкнуться со следующими документами:

• Выписка ЕГРН. С 2011 года на недвижимость выдается только выписка ЕГРН (ранее называлась выписка ЕГРП). Она содержит кадастровые сведения о квартире, в том числе уникальный кадастровый номер. Выписка не имеет срока действия. Однако получать и проверять ее нужно непосредственно перед сделкой (об этом расскажу чуть ниже).
• Свидетельство о праве. Выдавалось до 2011 года. Если после этой даты квартиры не продавалась, свидетельство можно использовать для сделки. После регистрации в МФЦ или Росреестре, вместо свидетельства будет выдана выписка ЕГРН. Учтите, что при наличии у продавца свидетельства, квартира, скорее всего, не проходила кадастровый учет. Это означает, что ему придется заказать технический план через кадастрового инженера (изготовление техплана занимает от 1 до 5 дней).
• Договоры, заключенные до 1998 года, удостоверенные в БТИ и у нотариуса. Такие случаи редко, но встречаются. Если квартира была приватизирована или приобретена до 1998 года, а затем не продавалась, у собственника может не оказаться свидетельства или выписки ЕГРН. Особых проблем не возникнет, но для кадастрового учета продавцу придется заказать технический план;
• Свидетельство о праве на наследство. Выдается нотариусом, если продавец получил квартиру при наследовании по завещанию или по закону. Как правило, на основании этого свидетельства наследники сразу переоформляют права через Росреестр, получают выписку ЕГРН. Однако и по свидетельству можно продать квартиру.

К правоустанавливающим документам должны прилагаться договоры, подтверждающие предыдущие сделки – приватизацию, дарение, куплю-продажу, мену. Если основаниям для приобретения было судебное решение, продавец должен его представить для проверки.

Из содержания указанных документов можно узнать:

Сведения о правообладателе, либо о каждом владельце квартиры в долевой собственности. Сверяем эти данные с паспортом, доверенностью. При выявлении несовпадений, задаем вопросы и уточняем.

Кадастровый номер, характеристики и адрес квартиры. В выписке ЕГРН эти сведения будут однозначно указаны. В свидетельстве о праве, скорее всего, не будет стоять кадастрового номера. Кадастровые сведения и характеристик нужно использовать при составлении договора, а также при самостоятельном запросе выписке ЕГРН.

Кадастровая стоимость. Указывается в выписке ЕГРН Для составления договора и регистрации сделки кадастровая стоимость не нужна, так как цену квартиру определяют стороны. После перехода права собственности, по кадастровой стоимости может рассчитывать имущественный налог (но в отдельных случаях можно ссылаться и на рыночную стоимость).

Основание приобретения. Очень важный момент. Если квартира продается первый раз после приватизации, придется проверять, не было ли отказов от участия. Отказники сохраняют право пользования жильем, выселить или выписать их очень проблематично. Если продавец получил квартиру по наследству или по дарению, не нужно оформлять согласие супруга.

Зарегистрированные обременения. В выписке ЕГРН может стоять отметка об обременениях. Чаще всего это будет залог по ипотеке, при котором продать квартиру нельзя без согласия банка. Также обременением является запрет по судебному определению или постановлению приставов. Такие квартиры также нельзя продавать, пока арест не будет снят. Если обременение установлено на период сдачи квартиры в аренду, купля-продажа пройдет без проблем. Однако досрочно выселить арендаторов нельзя, придется ждать завершения срока договора.

СОВЕТ ЮРИСТА. Еще на начальной стадии сделки найдите образцы правоустанавливающих документов, чтобы узнать, как они выглядят. Хотя ошибку допустить сложно, полностью исключать ее нельзя. Например, вам могут дать для ознакомления старую выписку ЕГРП, хотя этот реестр уже 2 года назад был заменен на ЕГРН.

Ситуация из практики. Если в выписке ЕГРН указан залог, продать квартиру собственник не сможет. В МФЦ или Росреестре этот факт будет выявлен при регистрации, после чего документы вернут с отказом. Но это не помешает ему требовать аванса или задатка, под обещание урегулировать проблему с банком. Именно с такой ситуацией мне приходилось сталкиваться не раз.

Ничего не имею против небольшой предоплаты по договору, это нормально и полностью соответствует закону. Но условие о залоге можно элементарно пропустить при проверке документов, особенно если не знаете где искать. Если передаете аванс или задаток:

• не рискуйте большой суммой, в большинстве случаев достаточно передать 10 тыс. руб., чтобы «закрепить» правоотношения;
• укажите в расписке или соглашении о задатке, что продавец обязан выплатить двойную сумму, если сделка сорвется по его вине (в том числе и по причине неснятого залога);
• лучше вообще воздержаться от передачи средств, если при проверке выписки ЕГРН вы увидели какие-либо обременения права.

Приходилось сопровождать сделку, когда почти вся сумма за квартиру заранее передавалась продавцу, чтобы он снял ипотечный залог. Но такие сделки очень рискованны и являются исключением из общего правила.

На сегодня все. Следующая часть моего обзора будет посвящена не менее важным вопросам:

• проверке документов о зарегистрированных лицах (это хоть и не серьезная проблема, но лучше ее устранить);
• решению вопросов с прописанными детьми и ребенком-собственником;
• проверкой документов о задолженности по коммунальным услугам, сверкой счетчиков;
• множеством других мелочей, которые могут ускорить или замедлить совершение сделки, либо вовсе повлечь отказ сторон от договора.

О том, как проходит проверка юридической чистоты сделки при покупке квартиры, вы можете прочитать по ссылке.

Если у вас возникли вопросы, которые требуют юридических познаний, вы всегда можете воспользоваться консультацией наших юристов. Мы четко и точно разъясним нормы закона, поможем снизить риски при покупке и продаже квартиры. Также вы можете предложить темы для будущих статей на электронную почту lexseon@gmail.com . Мы всегда поддерживаем обратную связь с читателями, поэтому рассмотрим все предложения и советы. Вместе мы можем больше!