Взыскание неустойки по ДДУ: сроки, основания

Неустойка – это всегда санкция (штраф) за нарушение обязательств. В сфере ДДУ таким нарушением со стороны застройщика будет просрочка сдачи жилья. Строительная компания обязана заплатить пени за весь период до подписания передаточного акта. Читайте, как правильно рассчитать и взыскать сумму неустойки по ДДУ, как быстро получить деньги, когда лучше подавать иск в суд.

Основания и условия для взыскания неустойки по ДДУ

Если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства по договору, вовремя сдал дом и приступил к передаче квартир дольщикам, взыскивать неустойку не за что. Штрафные санкции применяются только при нарушениях, так как являются компенсацией дольщику. Основным нормативным актом в сфере долевого строительства является Закон № 214-ФЗ. Возможность взыскания неустойки по ДДУ предусмотрена статье 6 Закона, если подтверждаются следующие условия:

• между дольщиком и застройщиком заключен договор долевого участия, который прошел регистрацию в Росреестре;
• строительная компания нарушила срок сдачи жилья, указанный в ДДУ и проектной документации;
• во время строительства не был заключены дополнительные соглашения, продлевающие срок сдачи объекта.

Обратите внимание! Взыскать неустойку нельзя, если нарушение сроков по ДДУ было вызвано неправомерными действиями самого дольщика. Например, если гражданин получил уведомление от строительной компании, однако не приступил к приемке квартиры, просрочка возникает по его вине. В этом случае не только утрачивается право на получение неустойки, но и возникают основания для оформления застройщиком одностороннего передаточного акта.

Есть ряд нюансов, которые повлияют на возможность предъявить требования к застройщику. Прежде всего, это связано с наличием допсоглашений о продлении сроков сдачи жилья. Строительные компании регулярно допускают просрочки при возведении МКД. Чтобы избежать дополнительных расходов и выплаты штрафных санкций, дольщикам предлагается подписать соглашение с новым сроком получения квартиры.

Учтите, что обязать дольщика оформить такой документ нельзя даже через суд. Поэтому мы рекомендуем отказывать застройщику в заключении допсоглашений, либо предусматривать денежную компенсацию за увеличение периода ожидания жилья.

Совет юриста. Нельзя взыскать неустойку, если вместо ДДУ у вас на руках какой-либо другой документ. Застройщики нередко уговаривают подписать суррогаты документов – предварительное соглашение, инвестиционный договор, акты об обязательствах, иные бумаги. По таким документам можно взыскать убытки или перечисленную сумму, но не неустойку по Закону № 214-ФЗ. Также убедитесь, что ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, о чем внесена запись в ЕГРН.

Расскажем еще об одном вопросе, который может повлиять на решение о взыскании неустойки. Многие дольщики тянут с подачей претензией и исков, пока не получат квартиру. Это связано с опасением, что застройщик вообще откажется достраивать передавать жилье. Это неверное суждение! Взыскание неустойки и передача квартиры — совершено разные процедуры, которые могут проходить одновременно. Даже если вы подали иск, взыскиваете пени через приставов, с застройщика не снимается обязанность по сдаче МКД и квартир. Если у вас возникают какие-либо сомнения, рекомендуем сразу проконсультироваться у юриста, получить разъяснения закона.

Пошаговая инструкция для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

В законе и на бумаге все выглядит красиво – нарушив обязательства, застройщик должен сам выплатить неустойку по первому же требованию дольщика. На практике это не происходит, так как редкая строительная компания согласится добровольно расстаться с деньгами. Поэтому дольщику предстоит доказать факт нарушения, обратиться в суд, настаивать на принудительном удержании средств. Читайте нашу пошаговую инструкцию, которая позволит взыскать и реально получить неустойку по ДДУ с недобросовестного застройщика.

Шаг 1. Определить факт нарушения обязательств по ДДУ

Требование о выплате неустойки можно предъявить, если нарушен срок передачи готовой квартиры. Он обязательно указывается в тексте ДДУ, должен соответствовать проектной документации. Застройщик не может в одностороннем порядке менять условия о сроках, сдвигать их даже на один день. В ст. 6 Закона № 214-ФЗ есть ряд важных нюансов, связанных с исчислением сроков:

• для всех дольщиков по данному проекту должен устанавливается одинаковая дата передачи квартир (естественно, фактический день передачи ключей может отличаться, так как это зависит от действий дольщиков);
• о готовности приступить к передаче квартиры застройщик должен направить уведомление каждому участнику ДДУ – это должно быть сделано не позднее месяца до даты, указанной в договоре;
• на момент направления уведомлений МКД уже должен быть введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением межведомственной комиссии.

Из перечисленных норм следует, что если строительная компания пытается передать квартиру до сдачи дома, можно требовать неустойку по причине пропуска срока.

Штрафные санкции будут начисляться даже за 1 день просрочки. Например, если в ДДУ была указана дата сдачи жилья 3 февраля, то начислять пени можно уже с 4 февраля. Однако при просрочке в несколько дней обращаться в суд нецелесообразно, так как сумма взыскания будет слишком мала. Однако если срок нарушен на несколько недель или месяцев, размер пени будет существенным.

Применяется ли неустойка при переуступке по ДДУ

Да, применяется. Пока квартира фактически не передана дольщику по акту, он может уступить право требования другом улицу. Как только договор переуступки пройдет регистрацию в Росреестре, все права в полном объеме возникнут в покупателя. Следовательно, новый дольщик сможет требовать передачи жилья в срок, предъявлять претензии и иски о выплате штрафных санкций за просрочку.

Шаг 2. Пройти досудебную стадию разрешения спора

В Законе № 214-ФЗ отсутствует требование о направлении застройщику каких-либо претензий и заявлений до обращения в суд. Однако на взаимоотношения между дольщиками и строительной компанией распространяется Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей». В нем указано, что граждане должен подавать заявления продавцу или исполнителю в каждом случае нарушения прав.

Таким образом, чтобы не возникло проблем с принятием и рассмотрением иска, вам нужно:

• составить и подать заявление в адрес застройщика, указать требование о выплате неустойки;
• дождаться 10 дней, которые даются на рассмотрение обращений;
• при отказе выплатить пени, либо при неполучении ответа в указанный срок, можно подавать иск.

Обратите внимание! Советуем указать в заявлении, что оно носит характер претензии. В этом случае Закон № 2300-1 позволяет взыскать с застройщика дополнительный штраф – 50% от суммы основной задолженности. Например, при неустойке в 50 тыс. руб. можно получить еще 25 тыс. руб., если строительная компания отказа в удовлетворении претензии. либо нарушила срок ее рассмотрения.

Как только истечет 10 дней, либо сразу после получения отрицательного ответа на заявление, можно обращаться в суд. Необходимо сохранить квитанцию об отправке документа застройщику, либо второй экземпляр с регистрационным номером и подписью о вручении. Это позволит оказать суду, что вы обращались для добровольной выплаты неустойки.

Шаг 3. Подготовить документы для взыскания неустойки по ДДУ, сделать расчет

Точный перечень документов, которые потребуются в суде, зависит от обстоятельств конкретного спора. В стандартный комплект бумаг входит:

• исковое заявление;
• копия паспорта истца;
• копия договора долевого участия или переуступки прав;
• выписка ЕГРН. подтверждающая факт регистрации ДДУ;
• дополнительные соглашения к договору (если они оформлялись);
• копия уведомления о готовности передать квартиру (если оно направлялось застройщиком);
• копия заявления о выплате пени, ответ строительной компании (при наличии);
• передаточный акт, если на момент обращения в суд застройщик передал квартиру;
• расчет суммы неустойки;
• доверенность на представителя (если вы наняли юриста или другое лицо для ведения дел в суде).

Обратите внимание! Платежку на госпошлину в суд представлять не надо. Закон № 2300-1 и НК РФ освобождают потребителей от уплаты пошлины при защите своих прав. Однако с застройщика будет взыскана госпошлина, рассчитанную по цене иска.

Расчет неустойки должен сделать сам истец. Пени рассчитываются исходя из 1/150 учетной ставки ЦБ РФ, действующей на дату исполнения обязательств. Такое правило указано в ст. 6 Закона № 214-ФЗ, не может меняться в меньшую стороны в ДДУ. Однако договор может предусматривать и повышенный размер неустойки.

Период просрочки для подготовки расчета определяется следующими способами:

• на дату подачи иска, если дольщик все еще не получил квартиру (в судебном процессе можно представить заявление об увеличении суммы требований на момент вынесения решения);
• на дату фактической передачи квартиры, в том числе, если она состоялась уже в период судебного разбирательства).

Сумма неустойки рассчитывается путем умножения календарный дней просрочки на 1/150 от ставки ЦБ РФ. Узнать показатель учетной ставки можно на официальном сайте Центробанка РФ, либо через справочную систему «Консультант Плюс». Расчет нужно изложить в бумажной форме, так как этот документ будет изучать суд, получит застройщик.

Шаг 4. Составить исковое заявление  о взыскании неустойки с застройщика

Для оформления искового заявления нужно учитывать нормы ГПК РФ. В содержании документа нужно обязательно указать следующие данные:

• сведения о суде, в который подаются документы;
• данные об истце и ответчике;
• цена иска (в соответствии с расчетом);
• информация о дате и номере ДДУ, его регистрации в ЕГРН;
• ссылка на пункты договора, которые нарушил застройщик;
• данные о попытке досудебного урегулирования спора;
• ссылка на законодательство (например, на ст. 6 закона № 214-ФЗ);
• исковые требования – взыскание неустойки, штрафа, компенсации морального вреда;
• перечень приложенных документов;
• дата, подпись заявителя или его представителя по доверенности.

Если ДДУ заключался сразу с несколькими дольщиками, они могут все выступать истцами по одному заявлению. Однако оптимальным вариантом является выдача доверенностей на одного из членов семьи, либо на иного представителя.

Шаг 5. Правильно выбрать суд для подачи документов

Так как дольщик является потребителем услуг, он может сам выбирать подсудность при подаче иска:

• по своему адресу проживания;
• по месту расположения объекта недвижимости;
• по регистрационному адресу строительной компании.

Обычно проблем с определением подсудности не возникает, так как гражданин проживает по месту размещения объекта и юридическому адресу застройщика.

Совет юриста. Не забудьте соблюсти новое правило ГПК РФ, действующее с октября 2019 года. Истец обязан сам направить копии всех документов ответчику до обращения в суд. Сделать это лучше по почте, чтобы приложить к иску подтверждающий документ об отправке. При нарушении указанного правила суд вернет документы без рассмотрения.

Если сумма иска не превышает 50 тыс. руб., документы подаются к мировому судье. Если размер требований выше, обращаться нужно в районный суд. Использовать вариант с получением судебного приказа нельзя, так как взыскание неустойки по ДДУ носит характер спора.

Шаг 6. Получить решение суда и исполнительный лист

Хотя правила взыскания неустойки с застройщика четко определены Законом № 214-ФЗ, у вас могут возникнуть проблемы. Все суды используют «правило статьи 333 ГК РФ», позволяющее снизить размер штрафных санкций по ходатайству ответчика. Для этого проверяется соразмерность пени основному долгу. На практике, в 99% случаев суд никогда не взыщет неустойку, превышающую основную задолженность, даже если просрочка сдачи квартиры исчисляется годами. Застройщик всегда активно участвует в процессе, поэтому наверняка подаст указанное ходатайство.

Совет юриста. Чтобы повысить шансы на взыскание максимально возможной суммы пени, воспользуйтесь поддержкой опытного юриста. Дополнительные расходы по оплате услуг представителя можно взыскать в этом же процессе, либо по отдельному заявлению. В нашей практике сумма по решению суда всегда была выше, если дела в суде вел юрист или адвокат.

Еще одним основанием для отказа в иске или снижения суммы неустойки будет истечение срока давности. Согласно ГК РФ, обратиться с заявлением в суд нужно не позднее 3 лет с момента нарушения обязательства. На практике, дольщики обычно не ждут так долго, чтобы привлечь застройщика к финансовой ответственности.

Судебный процесс завершается вынесением решения. В нем суд укажет, какую сумму неустойки обязан заплатить застройщик. После вынесения решения нужно соблюсти еще ряд формальностей:

• дождаться 30 дней, предоставленных ответчику на обжалование (если жалоба будет подана, срок вступления решения в силу затянется еще на 2-3 месяца);
• сразу после вступления акта в силу нужно получить исполнительный лист (в нем будет продублирована взысканная сумма);
• исполнительный лист нужно направить на принудительное взыскание не позднее трех лет (этот срок исчисляется с момента вступления решения в силу).

Получение исполнительного листа еще не гарантирует, что застройщик сам выплатить взысканную сумму пени. Однако с этим документом можно требовать принудительного исполнения, чтобы получить деньги.

Как получить неустойку по ДДУ с застройщика

Взыскать штрафные санкции через суд проще, чем реально получить деньги от строительной компании. Если основную сумму по ДДУ можно вернуть за счет компенсационных фондов, то в отношении неустойки этот вариант не применяется. Поэтому удержание будет осуществляться за счет средств на счетах и имущества строительной компании.

Куда направить исполнительные документы

Передавать исполнительный лист застройщику не нужно. Хотя строительная компания обязана сама исполнить требования, указанные в решении суда, ждать добровольного исполнения не приходится. В соответствии с Законом № 229-ФЗ, для получения денег исполнительный лист можно направить:

• в банк, где у должника открыты счета;
• в ФССП, где приставы возбудят исполнительное производство и сами займутся удержанием;
• в арбитраж для включения требований в реестр кредиторов, если застройщик находится в стадии банкротства.

Если строительство МКД еще не закончено, на счетах застройщика наверняка имеются средства, ведутся операции. В этом случае лист можно сразу направить в банк для списания. Сведения о счетах строительной компании можно узнать из договора, либо по выписке ЕГРЮЛ. Так как информация обо всех открытых счетах сразу передается в ИФНС, ее может получить и взыскатель. Банк будет держать исполнительный лист до полного погашения долга, либо до закрытия счета.

Обычно взыскание проходит через приставов. Для этого подается заявление в ФССП, после чего возбуждается исполнительное производство. Приставы смогут:

• наложить арест на счета строительной компании;
• наложить арест на имущество, принадлежащее должнику (например, на строительную технику, оборудование, стройматериалы и т.д.);
• передать арестованные активы на реализацию, если должник не рассчитался с взыскателем.

После завершения строительства дома получить деньги с застройщика сложнее, особенно если вся его техника и оборудование были арендованы. По этой причине рекомендуем еще на стадии судебного процесса требовать введения обеспечения. Обеспечительные меры заключаются в аресте имущества и блокировке сумм на счетах, чтобы гарантировать исполнение судебного акта.

Как повлиять на быстрое взыскание неустойки по ДДУ

По Закону № 229-ФЗ взыскатель наделен правом контролировать ход исполнительного производства. Чтобы быстрее получить взысканную неустойку с застройщика, можно:

• регулярно запрашивать у приставов данные о ходе дела, проведенных исполнительных действиях;
• требовать наложения ареста на счета и имущество, если специалист ФССП не сделал это самостоятельно;
• знакомиться с материалами дела, снимать копии и делать выписки;
• обжаловать действия, постановления и бездействие приставов;
• подавать в суд на перерасчет суммы неустойки, если застройщик уклоняется от погашения долга.

На этой стадии также можно пользоваться услугами юристов и адвокатов, которые займутся взаимодействием с застройщиком и приставами. Также советуем прочитать наш предыдущий материал по ссылке. Там рассказано о том, как рассчитать, взыскать и получить неустойку с застройщика на основе судебной практики.

Что делать если застройщик подал на банкротство

Сложнее всего получить деньги с застройщика, если в отношении него введена процедура банкротства. В этом случае исполнительное производство приостанавливается, а все требования включаются в реестр кредиторов. Выявлением имущества, счетов и иных активов должника будет заниматься арбитражный управляющий под контролем суда и кредиторов.

Так как неустойка не относится к первой очереди требований кредиторов, шансов на получение денег немного. Пока не будут выплачены долги по зарплате, налогам и ряду иных обязательств, арбитражный управляющий не начет погашение штрафных санкций. Подать заявление в реестр кредиторов нужно в течение двух месяцев после возбуждения банкротного дела, иначе выплаты вообще невозможно получить. 

Заключение

В этом материале мы рассказали, когда и как можно взыскать неустойку с застройщика, что можно предпринять для получения денег. Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь с взысканием, обращайтесь к нашим юристам. Мы разъясним нормы закона, подготовим все необходимые документы, выступим вашим представителем на всех стадиях судебного процесса и исполнительного производства. Не затягивайте обращение к юристам, чтобы не упустить сроки и возможность получения пени с застройщика!