Споры с застройщиками: причины, способы защиты

Споры, связанные с долевой застройкой многоквартирных домов, могут повлечь крайне неблагоприятные последствия. Самостоятельная попытка урегулировать споры с застройщиками может привести к потере вложенных средств, а жилое помещение так и останется только на бумаге. Чтобы избежать проблем, необходимо досконально проверять надежность застройщика, использовать все доступные способы защиты.

Как избежать споров с застройщиками и сохранить деньги

Большинство возможных споров можно предусмотреть и избежать еще на стадии проверки надежности застройщика, при оформлении договора и вложении средств. Для этого нужно знать основные положения Федерального закона № 214-ФЗ, изучить документацию на сайте строительной компании. Обратите внимание на следующие моменты:

• застройщиком может выступать только юридическое лицо, которое соответствует критериям по уставному капиталу и  собственным средствам, объему ранее построенных площадей, страхованию гражданской ответственности;
• минимальный уставный капитал строительной компании должен определяться пропорционально объему возводимой жилплощади (например, при объеме жилья 500 тыс. кв.м. уставный капитал должен составлять не менее 2.5 млрд. рублей);
• застройщик обязан застраховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками, причем размер уставного капитала страховой компании не может быть ниже 400 млрд. рублей;
• на сайте застройщика должен быть размещен обязательный перечень документации – разрешение на строительство, договор на земельный участок, декларация, архитектурно-строительный проект и т.д.

Также у каждого застройщика должна быть утверждена типовая форма договора для дольщиков. Естественно, условия каждого отдельного договора будут отличаться, так как в нем нужно указать признаки, идентифицирующие будущую квартиру. Однако срок сдачи готового жилья для всех дольщиков должен быть одинаков.

Нужно учитывать, что договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Это требование должен соблюдать каждый застройщик, а без регистрации договор будет признан недействительным. Обычно регистрационную процедуру проводит сам застройщик, а граждане получают выписку ЕГРН и экземпляр договора с отметкой Росреестра.

Досудебное урегулирование споров с застройщиками

Возможность урегулировать спорный вопрос без обращения в суд предусмотрена Федеральным законом № 214-ФЗ. Кроме того, на правоотношения между дольщиком и застройщиком распространяются нормы Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителя» (далее – Закон № 2300-1). Наиболее распространенными спорными случаями являются:

• нарушение сроков сдачи готового жилья дольщика (в договоре должна указываться точная дата завершения строительства, либо порядок определения этого момента);
• нарушения качественных характеристик передаваемой квартиры, выявленные при осмотре и передаче готового объекта;
• нарушения, выявленные в период гарантийного срока;
• отказ в предоставлении информации о ходе строительства многоквартирного здания.

В каждом из перечисленных случаев дольщику желательно соблюсти претензионный порядок, зафиксироваться все обстоятельства нарушения. Например, при передаче жилья гражданам, они должны указать все недоделки в совместном акте, а также указать на разумный срок устранения недостатков. Также необходимо изучить пределы ответственности, указанные в ДДУ. Если застройщик укажет в договоре размер неустойки ниже, чем по Закону № 214-ФЗ, такое условие будет признано недействительным.

Если дольщик подаст претензию, он не только может рассчитывать на досудебное разрешение спора. За отказ удовлетворить претензию, либо при нарушении сроков ее рассмотрения, с застройщика можно взыскать дополнительный штраф – 50% от основной суммы требований. Подробнее об этих моментах вы можете узнать на консультации у наших юристов.

Судебные споры с застройщиками

По каждому факту нарушения договора или норм Закона № 214-ФЗ дольщик может обратиться в суд. Для этого нужно добиться ответа на письменную претензию, либо убедиться в пропуске срока претензионного разрешения спора. Судопроизводство в сфере долевого строительства происходит с учетом норм Закона № 2300-1. Это означает, что застройщику придется доказывать отсутствие нарушений со своей стороны, а дольщик может взыскать дополнительные штрафные санкции и компенсацию морального вреда.

Если спор дошел до суда, дольщик может рассчитывать на следующий результат:

• принудить застройщика к исполнению своих обязательств (например, выполнить восстановительный ремонт жилья);
• взыскать расходы, связанные с устранение нарушений (например, расходы на ремонт жилья силами дольщика или на аренду квартиры до момента передачи готового объекта);
• взыскание неустойки и штрафа, предусмотренного условиями договора или нормами закона (о ток, как происходит взыскание неустойки по ДДУ, можно прочитать в нашем материале по ссылке);
• взыскание компенсации морального вреда;
• расторжение договора в одностороннем порядке и возврат денежных средств, уплаченных застройщику.

Расторгнуть договор и вернуть деньги можно только в случае, если застройщиком допущены существенные нарушения. Например, таким случаем будет систематическое нарушение сроков передачи готового объекта. Если вы затрудняетесь определить, является ли нарушение существенным, воспользуйтесь консультацией наших юристов.

Также при банкротстве застройщика граждане могут потребовать в судебном порядке признания права собственности на жилплощадь. Это возможно даже в случае, если многоквартирное здания не введено в эксплуатацию в установленном порядке. Любые судебные споры с застройщиками целесообразно начинать только после консультации с юристом и при его поддержке. Это позволит добиться защиты интересов дольщика, избежать рисков потери денежных средств и недвижимого имущества.

На какую компенсацию можно рассчитывать при споре с застройщиком

Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы повышенные меры ответственности застройщика за нарушение условий договора или нормативных актов. По итогам судебных и досудебных процедур дольщик может добиться следующих выплат:

• частичное возмещение за счет средств компенсационного фонда;
• выплаты по договору страхования гражданской ответственности застройщика;
• неустойка в повышенном размере за просрочку исполнения обязательств – 1/150 от учетной ставки Центробанка России за каждый день просрочки;
• штраф по Закону № 2300-1 (50% от суммы исковых требований);
• компенсация морального вреда (его сумма определяется судом с учетом характера допущенных нарушений).

Также при расторжении договора долевого участия дольщик сможет добиться возврата денежных средств с застройщика, компенсации всех понесенных убытков.

Чем поможет юрист в разрешении спора с застройщиком

Юридическая помощь по спорам с застройщиком необходима на стадии заключения договора, при выявлении фактов нарушений, при защите в судах. В перечень юридических услуг может входить:

• устное и письменное консультирование;
• правовой анализ документов, определение эффективных вариантов защиты интересов;
• подготовка и оформление документов для судебных и досудебных процедур урегулирования спора – заявления, претензии, акты, расчет суммы компенсации, исковое заявление, жалоба в Роспотребнадзор и т.д.;
• представительство интересов в судебных инстанциях, при взаимодействии с застройщиком.

Чтобы получить разъяснение свои прав в спорах с застройщиком и добиться защиты интересов, воспользуйтесь консультацией наших юристов нашей компании. Вы можете позвонить по телефонам горячей линии или задать вопросы через форму онлайн-чата. Мы поможем урегулировать даже самый сложный спор с застройщиком.