Когда допускается расторжение договора аренды

Предоставление имущества в пользование арендатора сопровождается определением срока действия договора. Досрочное расторжение договора аренды допускается по согласованию между сторонами, либо в одностороннем порядке. О правила расторжения аренды расскажут юристы «Все по шагам».

Когда допускается расторжение договора аренды?

Как при иных видах сделок, стороны могут добровольно прекратить действие аренды до истечения срока по договору. Для расторжения договорных отношений не нужно обосновывать причины или обстоятельства такого решения. Контрагентам достаточно договориться, с какой даты, и на каких условиях будет расторгнут договор. Прекращение аренды по добровольному соглашению должно учитывать следующие нюансы:

• партнеры излагают условия прекращения договора в дополнительном соглашении, которое нужно составить в той же форме, что и исходный документ;
• если договор аренды недвижимости был оформлен на срок более одного года, дополнительное соглашение необходимо представить на госрегистрацию в Росреестр или МФЦ;
• все обязательства партнеров должны быть выполнены в полном объеме на момент прекращения аренды.

При досрочном прекращении аренды имущество подлежит обратной передаче собственнику. Для этого составляется двусторонний передаточный акт.

Условия и порядок одностороннего расторжения аренды

Согласно ГК РФ договор может досрочно расторгаться арендодателем по следующим основаниям:

• если имущество используется с существенными нарушениями договора, либо при неоднократных фактах нарушений;
• если в результате действий арендатора ухудшаются качественные характеристики имущества;
• если арендатор более двух раз подряд не перечислял платежи по договору;
• если арендатор не исполняет обязанности по выполнению капремонта (если договором эта обязанность возложена на него).

Обратите внимание! При направлении уведомления собственник должен указать конкретное обстоятельство для расторжения договора. Аналогичное основание нужно указать в исковом заявлении, если придется обращаться в суд.

В ст. 620 ГК РФ регламентированы обстоятельства, при которых арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды:

• если после оформления договора собственник отказывается передать имущество, либо чинит препятствия для пользования;
• если после передачи имущества выявлены существенные недостатки, о которых арендатор не был уведомлен при согласовании договорных условий;
• если имущество приходит в состояние, не пригодное для целевой эксплуатации, по причинам, за которые арендатор не может отвечать;
• если собственник не выполняет капремонт имущества.

Если контрагентами по договору выступают юридические лица, спор будет рассматриваться в арбитраже. Спор между гражданами будет рассматривать районный суд.

Какие документы нужны для расторжения аренды через суд

Для расторжения договора в судебном порядке нужно подать следующие бланки и формы:

• исковое заявление о расторжении договора по требованию одного из контрагентов;
• договор аренды с полным комплектом приложений, дополнений и передаточным актом;
• правоустанавливающие документы на помещение, переданное на основании договора;
• доказательства возникновения оснований для расторжения в одностороннем режиме;
• требование о расторжении договора, доказательства его вручения второму партнеру;
• ответ на требование, если он был направлен второй стороной;
• платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины за обращение в суд.

Ключевое значение для рассмотрения спора имеют доказательства, которые истец должен представить в суд. Заявитель может использовать письменные документы или вещественные доказательств. Их точный перечень зависит от оснований для обращения в суд.

Например, если основанием является существенное ухудшение качественных характеристик, арендодатель должен представить в суд акт осмотра или обследования помещения. Этот документ составляется в присутствии двух сторон. При отказе арендатора подписать акт, можно оформить его комиссионно с надлежащим отражением всех нарушений (например, с заключением экспертной организации или фотоматериалами).

После вынесения решения и вступления его в силу, договор аренды расторгается. Также допускается, что договор расторгался с иной даты, прямо указанной в решении. Если договор на недвижимость был зарегистрирован в Росреестре, для его расторжения нужно представить в заверенное судебное решение.

Все действия, связанные с принудительным или добровольным расторжением договора аренды целесообразно осуществляться при поддержке юриста. В этом случае партнеры по договору получат гарантию соблюдения интересов, в том числе при рассмотрении спора в суде.

Пишем уведомление о расторжении договора

Согласно ст. 450 ГК РФ, расторжение договора аренды может осуществляться по требованию одной из сторон, если второй контрагент нарушил существенные положения сделки. Под существенным нарушением понимается ситуация, когда одному из партнеров причиняется ущерб, который в большей части лишает того, на что можно было рассчитывать при заключении договора.

Специальные нюансы расторжения в одностороннем режиме регламентированы в ст. ст. 619 и 620 ГК РФ. Закон предусматривает обязанность направить второй стороне уведомление о прекращении договора аренды. Если в течение месяца не получен ответ, либо вторая сторона заявила об отказе в удовлетворении требований, заинтересованное лицо может обратиться в суд.

Для возникновения права на обращение в суд арендатор также должен соблюсти правила направления письменного уведомления. При неполучении ответа в месячный срок, либо при отказе в расторжении аренды, спор передается на рассмотрение суда.

Вы можете предложить темы для будущих статей на электронную почту lexseon@gmail.com . Мы всегда поддерживаем обратную связь с читателями, поэтому рассмотрим все предложения и советы. Вместе мы можем больше!