Расторжение договора аренды
Передача имущества во временное возмездное пользование оформляется путем подписания сторонами двустороннего договора аренды. Указанное соглашение может быть досрочно расторгнуто по договоренности сторон. В ряде случаев закон допускает расторжение договора аренды в одностороннем порядке.
Способы расторжения договора аренды
Самым очевидным и распространенным вариантом прекращения аренды можно признать расторжение договора ввиду завершения его срока действия. Однако даже в этом случае сторонам предстоит соблюсти ряд формальностей:
- полностью выполнить все обязательства, зафиксированные в тексте договора (произвести выплату платежей и т.д.);
- оформить передаточный акт о возврате имущества обратно арендодателю с указанием качественного состояния помещения;
- передать документы в Росреестр или МФЦ для регистрации прекращения договора аренды.
В рассматриваемом случае никакого спора между сторонами не возникает, если каждый из контрагентов выполнил свои обязательства. Об отсутствии претензий стороны делают отметку в передаточном акте.
Еще одним бесспорным вариантом досрочного расторжения договора аренды считается обоюдное согласие. Инициатива о таком способе расторжения договора может исходить как от арендатора, так и от арендодателя, а итоги договоренностей указываются в форме соглашения. При этом стороны должны выполнить следующий перечень действий:
- подготовить и подписать двустороннее соглашение о расторжении договора аренды;
- составить передаточный акт, вернуть имущество арендодателю;
- подать документацию в Росреестр или МФЦ с соглашением, зарегистрировать расторжение договора.
Обратите внимание! Причины досрочного расторжения договора аренды не требуется обязательно указывать в тексте соглашения. Также стороны не обязаны уведомлять об этом отдел Росреестра.
![Расторжение аренды все по шагам](https://vseposhagam.ru/wp-content/uploads/2019/04/poryadok-rastorzheniya-dogovora-arendy-1024x768.jpg)
Одностороннее расторжение договора аренды
Намного сложнее проходит процесс расторжения в одностороннем порядке. ГК РФ предусматривает несколько ситуаций, когда договор допускается расторгнуть по инициативе одной из сторон. Специальный перечень оснований указан отдельно для арендатора и арендодателя, этому посвящены статьи 619 и 620 ГК РФ.
Арендатор вправе требовать расторжения договора в одностороннем варианте, если возникли основания, включенные в ст. 620 ГК РФ:
- если после подписания соглашения арендодатель отказался предоставить имущество, либо чинит сложности для использования недвижимости;
- если после передачи имущества арендатор установил недостатки, о которых не был предупрежден при подписании договора;
- если имущество становится непригодным для использования по назначению, но при этом арендатор не отвечает за причины непригодности;
- если арендодатель не выполнил обязанность по своевременному проведению капремонта имущества.
Обратите внимание! Так как закон предусматривает полную свободу договорных отношений, стороны могут договориться и о них основаниях для одностороннего расторжения договора. Для этого нужно заранее вписать такие условия в текст документа.
Прежде чем разъяснить, как проходит процесс одностороннего расторжения договора аренды, нужно перечислить основания, по которым такое право приобретает арендодатель. В ст. 619 ГК РФ установлены следующие причины:
- если имущество используется с существенным нарушением положений договора, либо такие факты устанавливались неоднократно;
- если по вине арендатора фактическое состояние имущества ухудшается;
- если арендатор нарушает сроки внесения платежей более двух раз подряд;
- если арендатор не выполняет обязанность по капремонту, когда это требование прямо указано в тексте договора.
Чтобы расторгнуть договор инициатору нужно соблюсти уведомительный регламент.
![Расторжение аренды все по шагам](https://vseposhagam.ru/wp-content/uploads/2019/04/agreement-coffee-content-1076815-min-1024x620.jpg)
Порядок расторжения договора по ГК РФ
При выявлении причин для одностороннего расторжения договора аренды помещения составляется текст уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено в адрес второй стороны заблаговременно – в пределах срока, зафиксированного в арендном договоре. Если стороны заранее не определили такой срок, по нормам ГК РФ он будет равен 30 дням.
Чтобы получить возможность расторгнуть договор в таком порядке, арендатор или арендодатель обязаны направить уведомление с указанием оснований. Если в течение установленного срока контрагент ответил отказом или вообще не предоставил ответа, появляется право передать документы в суд. При этом инициатору предоставляется возможность обратиться в суд только в случае, если истек срок на рассмотрение уведомления.
В связи с передачей документов в суд, инициатор обязан составить исковое заявление с указанием причин обращения. Эти причины будут совпадать с фактами, изложенными в тексте уведомительного письма. Спор о расторжении договора аренды нежилого помещения между юрлицами должен разбираться в арбитраже.
Что нужно представить в суд для расторжения договора
По судебному постановлению можно расторгнуть как краткосрочный договор, так и договор длительного действия. Для этого арендатору или собственнику имущества предстоит собрать и представить следующие документы:
- исковое заявление;
- договор аренды со всеми приложениями и дополнениями;
- документы, подтверждающие правовой статус юрлиц (выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство ОГРН);
- доказательства, подтверждающие наличие оснований для одностороннего права расторгнуть договор;
- копия уведомления;
- копия письменного ответа на уведомление, если в установленный срок вторая сторона его подготовила и направила;
- доказательства вручения или направления по почте уведомления;
- платежный документ на уплату пошлины.
Если в судебном процессе будут подтверждены заявленные обстоятельства и причины, суд расторгнет арендное соглашение. В этом случае у сторон возникает обязанность надлежащим образом оформить возврат имущества собственнику. На момент расторжения договора по судебному решению также должны быть исполнены все обязательства между сторонами.