Новые правила перевода жилых помещений в нежилые

Чтобы перевести квартиру или комнату в многоквартирном доме в нежилое помещение, такое решение должны одобрить собственники МКД. Для этого проводится общее собрание, принимается решение о возможности перевода. 29 мая были одобрены новые правила проведения собраний по вопросам изменения статуса жилых помещений.

В чем заключаются новые правила перевода жилых помещений в нежилые

Новые правила для перевода жилых помещений МКД в нежилые были утверждены в форме поправок в ЖК РФ. Не меняя кардинально сам процесс согласований, законодатель изменил требования к проведению общих собраний собственников. Выделим ключевые моменты, которые придется учитывать после вступления поправок в силу.

Предусматривается специальное правило для определения кворума общего собрания. Теперь оно будет рассчитываться от количества подъездов в многоквартирном доме. Если дом состоит из двух и более подъездов, для узаконивания перевода жилого помещения в нежилое предстоит соблюсти два важных условия:

• в собрании могут принимать участие субъекты, обладающие в совокупности большинством от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД, а также
• обладающие в совокупности более чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в том подъезде дома, в котором находится переводимое помещение.

Что это означает? Теперь решающее значение будет иметь мнение жильцов именного того подъезда, в котором расположено переводимое помещение. Ранее учитывались на равных голоса всех собственников дома.

Если в МКД всего один подъезд, для кворума необходимо участие собственников, обладающих более чем 2/3 голосов от общего числа голосов.

Также законодатель уточнил порядок принятия решения о переводе помещения МКД из жилого в нежилое:

• при наличии в доме более одного подъезда нужно получить большинство от общего числа голосов участвующих в собрании собственников получения большинства голосов от собственников помещений в том же подъезде МКД, в котором находится переводимое помещение;
• если в МКД только один подъезд, нужно получить большинство голосов от общего числа голосов участников собрания.

Обязанность соблюдать новые правила возлагается на организаторов собрания.

Дополнительные особенности перевода в нежилое помещение

Выделим еще ряд нюансов, прямо или косвенно влияющих на порядок перевода жилого помещения в нежилое:

• в нежилое помещение после его перевода из жилого должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям подъезда и МКД;
• протокол общего собрания собственников и согласие на перевод помещения из нежилого в жилое включается в перечень документации, передаваемой в местную администрацию, для принятия решения о переводе (ранее это не требовалось, а орган власти попросту уведомлялся о принятом решении);
• органы Госжилнадзора субъекта РФ наделяются полномочиями по проверке требований закона к даче согласия на перевод помещения из жилого в нежилое (прежде всего, будет проверяться документация).

Также в ЖК РФ введено новое понятие «примыкающее помещение», которое будет иметь специальный правовой статус в МКД. Примыкающими признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.

На одобрение решения о переводе требуется согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому. Такое согласие оформляется собственником примыкающего помещения в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление. В этом согласии указываются:

• фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника;
• полное наименование и ОГРН юридического лица — собственника примыкающего помещения;
• паспортные данные собственника помещения;
• номер помещения, реквизиты правоустанавливающих документов.

Согласие оформляется помимо протокола, прилагается к документам в местную администрацию. Ранее такой документ в перечне для согласования отсутствовал.

Еще больше информации о новых правилах перевода жилых помещений МКД в нежилые можно получить на консультации у наших юристов.