Как рассчитать, взыскать и получить неустойку по ДДУ

Чтобы получить неустойку по ДДУ, нужно доказать нарушение обязательств со стороны застройщика. При этом нарушения должны носить существенный характер, подтверждаться документально. При расчете и взыскании штрафных санкций будет применяться Закон № 214-ФЗ, нормы о защите прав потребителей. Читайте советы юриста, как быстро взыскать и получить неустойку по ДДУ с застройщика.

Когда можно взыскать с застройщика неустойку по ДДУ

В этом материале мы расскажем, что значит неустойка и при каких условиях можно ее взыскать, на что нужно ссылаться при обращении к застройщику и в суд, где найти образцы документов, как реально получить деньги. Ответы на эти, и многие другие вопросы мы собрали в одной статье, чтобы помочь вам самостоятельно рассчитать пени, составить заявления и иски, добиться выплат. Если вам потребуется консультация юриста, можно позвонить по телефонам, указанным на сайте, либо связаться через форму обратной связи.

Что такое неустойка простым языком

Неустойка – это штрафная санкция. Она является наказанием для стороны по договору или сделке, нарушившей обязательство. В случае с ДДУ неустойку придется платить застройщику, если он нарушит нормы закона или договора. Основные обязательства, за нарушение которых можно получить пени, указаны в Законе № 214-ФЗ. В договоре с застройщиком могут указываться и дополнительные основания для взыскания неустойки, однако на практике такое не встретить.

Совет юриста. Большинство граждан уже привыкли досконально изучать все положения договоров, предлагаемые строительной компанией ли ее представителями. Я встречал в практике случаи, когда застройщик указывал в ДДУ, что «стороны пришли к соглашению об отказе от штрафных санкций по Закону № 214-ФЗ». Если вы тоже увидели такой пункт в договоре, не бойтесь подписывать его. Изменить правило о законной неустойке нельзя, даже если такое условие одобрит дольщик.

Изменить основания и порядок взыскание пени в ДДУ можно только в пользу граждан. Например, допускается указывать размер неустойки выше, чем предусмотрено законом № 214-ФЗ. Согласитесь, сложно представить, что строительная компания будет заранее увеличивать пределы своей ответственности. Однако на практике я такие случаи видел. Застройщик указывал в договоре ставку неустойки почти в 3 раза больше, чем это указано в законе. Причина проста – таким способом потенциальным дольщикам давали понять, что компания на 100% уверена в соблюдении сроков и иных условий соглашения.

Нормативные документы для взыскания

Для взыскания любых долгов и штрафных санкций нужно ссылаться за нормативные и подзаконные акты. В отношении неустойки по долевке будут применяться:

• Федеральный закон № 214-ФЗ — основой нормативный акт в сфере долевого строительства;
• Закон № 2300-1 «О защите прав потребителей» — практически в полном объеме применяется, если дольщиком является гражданин;
• Гражданский кодекс РФ – содержит нормы об ответственности за нарушение обязательств, требованиях к качеству по договорам, иным положениям;
• Федеральный закон № 127-ФЗ – применяется, если нужно взыскать и получить неустойку с застройщика, подавшего на банкротство;
• Постановление Правительства РФ № 47 – содержит требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Это только основной блок нормативных актов, которые потребуются в споре с застройщиком. В нестандартных ситуациях советую обращаться к юристам, так как общие нормы и правила могут не подойти для защиты.

Что такое нарушение срока сдачи

Наиболее распространенным случаем начисления и взыскания пени с застройщика является просрочка сдачи дома, а соответственно, и квартиры конкретному дольщику. При указанном нарушении можно привлечь строительную компанию к ответственности, сохранить право на получение жилья или расторгнуть договор при длительном несоблюдении сроков. Нормы о применении санкций за просрочку сдачи дома (квартиры)  содержатся в статье 6 Закона № 214-ФЗ:

• строительная компания обязана указывать в договорах единый срок сдачи для всех дольщиков;
• конкретная дата получения ключей зависит от ответа граждан на уведомление о готовности квартиры, урегулирования спорных вопросов по качеству;
• нарушением обязательств является несдача жилплощади до даты, указанной в договоре;
• если застройщик и дольщик подписали обоюдное соглашение об изменении сроков, требовать пени можно только после истечения новой даты.

Совет юриста. Рекомендую обратиться внимание на условие о сроках еще при подписании договора. Застройщик может указать не только конкретную дату, но и период времени (например, IV квартал года). Это означает, что право на получение неустойки возникнет только после истечения указанного периода. На практике, рассчитывать на сдачу жилья в первый же день квартала или иного аналогичного периода нереально.

Требовать выплаты пени можно в первый же день после наступления даты, указанной в договоре. Однако задержка в передаче ключей на несколько дней несущественна. Вы потеряете больше времени и нервов, взыскивая относительно маленькую сумму неустойки. Если срок сдачи пропущен, рекомендую обратиться к представителям застройщика, узнать о причинах нарушения договора. Если же состояние дел на стройке таково, что ждать квартиры в ближайшее время нереально, начинайте готовить документы для предъявления претензий и иска.

Односторонний отказ от ДДУ

Взыскать штрафные санкции можно за нарушение интересов дольщика при одностороннем отказе от ДДУ. В статье 9 Закона № 214-ФЗ указаны три случая, когда граждане могут подавать заявление об отказе от договорных обязательств:

• если просрочка по сдаче дома (квартиры) превысила 2 месяца;
• если строительная компания в разумный срок не устранила претензии по существенным недостаткам;
• если при сдаче квартиры были выявлены существенные нарушения по качеству.

Односторонний отказ от договора предусматривает заявительный (уведомительный) характер. Это означает, что дольщику достаточно подать заявление, указать на желание прекратить договорные обязательства, сослаться на существенные нарушения своих прав.

Обратите внимание! Договор расторгается со дня, когда строительная компания получила заявление. В течение следующих 20 дней дольщик должен получить деньги, внесенные за квартиру по договору. Одновременно должны быть перечислены проценты за пользование чужими средствами исходя из 1/150 учетной ставки ЦБ. Начисляются проценты на всю сумму по договору, фактически уплаченные дольщиком.

Хотя в Законе № 214-ФЗ эти проценты приравниваются к неустойке только по размеру, они тоже являются штрафной санкцией. Если за 20 дней деньги и пени не выплачены, можно обращаться в суд. Рассчитать и взыскать проценты можно по дату фактического погашения долга. На практике, даже при наличии основания для одностороннего отказа от договора, застройщик не спешит перечислять деньги, уклоняется от начисления процентов. Поэтому рекомендую подавать в суд сразу после истечение 20 дней, не втягиваясь в переписку сто строительной компанией.

Расторжение договора с застройщиком

В статье 9 Закона № 214-ФЗ указаны и основания для расторжения договора в судебном порядке. Такое требование дольщик может предъявить:

• если стройка прекращена или приостановлена, что очевидно приведет к нарушение срока сдачи дома и квартиры (например, если за пару недель до даты по договору строительство остановилось на первом этаже);
• если застройщик изменил целевое назначение общедомового имущества или нежилых помещений будущего дома (например, если вместо детского сада на первом этаже дома будет размещен торговый центр);
• если изменена проектная документация на стройку, в результате чего площадь квартиры увеличится или уменьшиться более чем на 5%.

Даже при выявлении перечисленных фактов дольщик не обязан обращаться в суд, так как это является его правом. Если же иск подан и удовлетворен судом, в решении будет указана дата расторжения договора. Не позднее 10 рабочих дней с этой даты застройщик обязан вернуть деньги, уплаченные по ДДУ, начислить проценты на пользование чужими средствами. Алгоритм расчета и взыскания пени в этом случае совпадает с предъявлением иска при одностороннем отказе от договора.

Можно ли взыскать неустойку при переуступке по ДДУ

Чтобы предъявить требования к застройщику, взыскать и получить неустойку за нарушение обязательств, дольщик должен ссылаться на договор. Этот документ должен быть подписан сторонами, зарегистрирован в Росреестре. До момента сдачи квартиры дольщик может уступить свое право требования по договору цессии. Если такое соглашение пройдет регистрацию, у нового дольщика возникнут те же права. что у первоначального участника долевого строительства. Следовательно, при переуступке по ДДУ можно взыскать неустойку по общим основаниям.

Можно ли получить неустойку если эскроу счет

С июня 2019 года в России осуществляется переход на систему эскроу-счетов по ДДУ. Застройщик не сможет получить деньги с такого счета до завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию (в законе есть ряд исключений из этого правила). На право взыскания неустойки по ДДУ переход на эскроу-счета никак не влияет. Если строительная компания допустит просрочку сдачи жилья, либо иное нарушение обязательств, гражданин сможет предъявить претензии и взыскать пени по общим правилам.

Заявление застройщику о неустойке по ДДУ

Хотя в Законе № 214-ФЗ отсутствует прямое указание о подаче заявления на неустойку, это косвенно следует из иных нормативных актов. ГК РФ и Закон № 2300-1, предоставляя потребителям дополнительные гарантии на защиту прав, предусматривают заявительный порядок предъявления требований. Следовательно, по каждому факту нарушения нужно подавать заявление, ссылаться на нормы закона и условия договора, требовать выплаты штрафных санкций. Если на заявление поступит отказ, либо застройщик вовсе уклонится от рассмотрения письма, можно приступать к оформлению претензий и исков.

Размер пени по закону и договору

Неустойка по ДДУ будет начисляться за весь период нарушения обязательств. В случае с просрочкой сдачи жилья это будет период до подписания акта и получения ключей от квартиры. Неустойка и проценты за пользование денежными средствами рассчитываются в одинаковом размере – 1/150 от учетной ставки ЦБ РФ. Если в договоре указан более высокий размер штрафных санкций, застройщик не сможет «переиграть» условия и настаивать на выплате по Закону № 214-ФЗ. В обратной ситуации, если стороны указали размер пени ниже 1/150 от ставки ЦБ РФ, такой пункт не будет иметь юридической силы.

Как правильно рассчитать

Срок для расчета начинает течь с первого дня нарушения обязательств. Например, если в договоре была указана дата передачи квартиры 2 февраля, со следующего дня можно предъявлять требования о выплате пени. Сложности могут возникать, если речь идет о неустойке при расторжении ДДУ по причине неисполнения требований дольщика в разумный срок.

Согласно ГК РФ, разумный срок обычно считается равным 30 дням. Именно по истечении этого периода времени права считаются нарушенными, а гражданин может взыскивать пени. Однако по ст. 9 Закона № 214-ФЗ строительная компания и так обязана выплатить проценты за все время пользования чужими средствами. Двойная ответственность по закону не допускается, поэтому неустойка фактически будет покрыта процентами.

Как правильно подать заявление

К статье приложен образец заявления застройщику о выплате неустойки. Вы можете его заполнить самостоятельно, либо обратиться за помощью к нашим юристам. В заявлении нужно указать:

• информацию о строительной компании, заявителе, контактных данных для ответа;
• ссылка на дату и номер договора, сведения о его регистрации в Росреестр;
• указание на пункт договора, который был нарушен застройщиком;
• ссылка на норму Закона № 214-ФЗ, по которой заявляется требование о неустойке (например, ст. 6 при просрочке сдачи дома);
• суть требования – выплатить неустойку согласно представленному расчету;
• реквизиты для перечисления средств;
• дата, подпись заявителя или его представителя по доверенности.

Совет юриста. При возникновении спора с застройщиком нужно предполагать, что дело дойдет до суда. Только в отдельных случаях застройщик добровольно расстается с деньгами. Поэтому уже на стадии подачи заявления лучше обратиться к юристам или адвокатам, передать полномочия по взысканию неустойки по нотариальной доверенности.

Заявление нужно подать в письменной форме. Однако если в договоре указано на возможность направлять документы по электронной почте, а у заявителя есть ЭЦП, можно оформить и подать заявление в цифровом виде. В любом случае, нужно располагать доказательствами получения письма уполномоченным представителем застройщика. Это может быть почтовая квитанция, второй экземпляр с подписью, электронное уведомление о прочтении.

Согласно Закону № 2300-1 все заявления потребителя с требованиями должны рассматриваться в течение 10 дней. Не получив ответа в указанный срок, либо при отказе в выплате неустойки, можно обращаться в суд.

Нужно ли писать претензию

В Законе № 214-ФЗ нет упоминания о претензиях, которые дольщик должен или может направлять застройщику. Исходя из смысла закона № 2300-1 «О защите прав потребителей», подача претензии и отказ в ее удовлетворении влечет для строительной компании дополнительный штраф – 50% от суммы долга, т.е. начисленных пени.

Фактически, заявление о выплате неустойки тоже может рассматриваться как претензия. Чтобы избежать двойного направления документов, одинаковых по смыслу, рекомендую в заголовке письма указать «Заявление (претензия)», а по тексту несколько раз упомянуть о претензионном характере обращения. Подробнее об этих нюансах можно узнать на консультации у наших юристов.

Можно ли получить пени через страховые и компенсационные фонды

Часть средств, перечисленных по ДДУ, подпадает под обязательное страхование. Это позволяет гарантированно получить компенсацию в случае ликвидации или банкротства застройщика за счет страховых фондов. Однако на неустойку это правило не распространяется. Поэтому взыскать и получить пени с застройщика можно только в судебном порядке.

Составляем иск о неустойке ДДУ

Если застройщик отказывается добровольно выплатить неустойку, заставить его платить можно только через суд. Для оформления и подачи иска применяются нормы ГПК РФ и Закона № 2300-1. Выделим ряд специальных правил, которые направлены на защиту граждан:

• дольщик может сам выбрать место рассмотрения дело – по своему адресу, по местонахождению ответчика, по месту расположения объекта;
• если цена иска ниже 50 тыс. руб., обращаться нужно к мировому судье (если сумма пени больше, документы подаются в районный суд);
• при сумме искового заявления ниже 1 млн. руб., потребитель (дольщик) освобожден от уплаты госпошлины.

Вести дела в суде можно самостоятельно, либо через представителя. О том, как правильно заявить представителя в суде, читайте в нашем предыдущем материале.

Как правильно сделать расчет

Порядок расчета суммы неустойки для суда не отличается от указанных выше правил. Можно привести все расчеты прямо в исковом заявлении, либо в виде отдельного документа. Посчитать суммы пени по ДДУ нужно на дату подачи иска. Впоследствии можно увеличить ее прямо в судебном процессе. Для этого оформляется дополнение к исковому заявлению, приводится уточненный расчет.

Образец искового заявления о взыскании неустойки по ДДУ

После прочтения статья вы можете скачать и самостоятельно заполнить образец иска о взыскании неустойки с застройщика. Необходимую помощь вы можете получить у наших юристов на консультации. Чтобы соблюсти требования ГПК РФ и Закона № 214-ФЗ обязательно укажите в исковом заявлении:

• наименование суда, который будет рассматривать дело;
• сведения об истце и ответчике, контактные данные сторон;
• информация о договоре (дата, номер), основных обязательствах, сумме по ДДУ, дате сдачи объекта;
• суть нарушения обязательств (например, указание на просроченную дату передачи ключей от квартиры);
• ссылка на нормы закона и пункты договора об ответственности застройщика;
• расчет суммы пени;
• исковые требования – взыскание неустойки (также можно добиться взыскания штрафа и, компенсации морального вреда);
• перечень приложенных документов;
• дата оформления иска;
• подпись заявителя, либо его представителя по доверенности.

Обратите внимание! Точное содержание иска зависит от особенностей спора. Поэтому используйте приложенный образец с учетом специфики вашего дела. При любых сомнениях и вопросах сразу обращайтесь к юристу, чтобы избежать отказа в принятии документов.

Иск и приложенные доказательства нужно направить по почте, либо подать на личном приеме у судьи. Обязательно приложите для ответчика копию искового заявления, иные документы, которые отсутствуют у второй стороны. Самостоятельно отправлять копию иска застройщику не нужно, это сделает суд.

После приема документов и возбуждения дела вам направят определение с указанием места и времени заседания. Об особенностях ведения судебных дел по ДДУ мы расскажем в следующих материалах. Вашей задачей является доказать факт нарушения, обоснованность представленного расчета. Длительность процесса зависит от поведения сторон, сложности дела, иных факторов. На практике, у мировых судей решение можно получить уже  в течение месяца. Районный суды обязаны рассмотреть спор не позднее 2 месяцев, хотя обычно этот срок больше.

Что нужно представить в суд

Точный перечень документов и доказательств, который понадобиться в судебном процессе, зависит от обстоятельств спора. В стандартный комплект входит:

• исковое заявление (2 экз.);
• копия договора долевого участия;
• выписка ЕГРН, подтверждающая регистрацию ДДУ;
• копия заявлений, претензий, ответов застройщика (при наличии);
• расчет суммы неустойки;
• доверенность (если дело ведет юрист).

Можно приложить копию паспорта, хотя в суде все равно проверят его оригинал. Если каких либо документов нет, а получить их без запроса суда невозможно, можно подать соответствующее ходатайство. О том, как правильно написать и подать ходатайство в суд, читайте в нашем материале по ссылке.

Какие проблемы и сложности могут возникать при взыскании пени

В 99% случаев дело о взыскании неустойки закончится положительным решением суда. Однако из-за нарушения норм ГПК или Закона № 214-ФЗ. либо в силу иных обстоятельств, можно получить отказ по иску или существенное уменьшение суммы пени. Об основных проблемах, с которыми может столкнуться истец в суде, читайте ниже.

Когда могут снизить размер неустойки

Главной проблемой для дольщика, подавшего иск по неустойке, является применение статьи 333 ГК РФ. Она позволяет снизить сумму штрафных санкций, если она несоразмерна основному долгу. Применить указанную норму закона суд может только по ходатайству ответчика. На практике, застройщик всегда подает такую просьбу, даже если не принимает личного участия в процессе.

Статья 333 ГК РФ не обязательна к применению, однако судьи использую ее почти в каждом деле. Фактически, сумма удовлетворенных требований может составлять от 20 до 80% от первоначального расчета, даже если  нарушение со стороны ответчика не вызывает сомнений. Несоразмерность является субъективным и оценочным показателем. На практике, суд никогда не взыщет неустойку, равную или превышающую основной долг. Этот момент нужно учитывать, чтобы заранее оценить последствия судебного процесса.

Когда могут отказать во взыскании

Есть ряд случаев, когда истцу могу вообще отказать во взыскании неустойки по ДДУ:

• если договор не был зарегистрирован через Росреестр (в этом случае можно взыскать убытки, иные штрафные санкции по нормам ГК РФ0;
• если дольщик добровольно подписывал соглашения об изменении сроков сдачи жилья;
• если основания для расторжения договора не подтверждаются (например, если недостатки квартиры носят несущественный характер, не препятствуют нормальному проживанию);
• если истек срок давности в 3 года.

Отдельного внимания заслуживает правило исковой давности. Срок 3 года отсчитывается с момента нарушения обязательства. Чтобы суд применил последствия пропуска срока и прекратил дело, ответчик должен заявить соответствующее ходатайство. Мы рекомендуем не дожидаться истечения сроков и не подавать иск в последний момент. Неустойку можно легко довзыскать позднее, тогда как восстановить исковую давность достаточно сложно.

Что делать после суда и как получить неустойку ДДУ

Получение на руки решения и исполнительного листа еще не гарантирует, что застройщик сразу заплатит неустойку по ДДУ. От действий самого дольщика зависит, как долго продолжится процесс принудительного взыскания. Рекомендуем получить исполнительный лист сразу после вступления в силу решения суда.

При значительной сумме пени можно потребовать ввести обеспечение иска еще в процессе, хотя такие вопросы суды не всегда рассматривают положительно. Если же обеспечение будет ведено, на счета и имущество застройщика, соразмерные цене иска, будет наложен арест.  После положительного решения за счет арестованных активов пройдет погашение неустойки по ДДУ.

При банкротстве застройщика

Самый сложный момент при взыскании неустойки или предъявлении иных финансовых требований к застройщику – это возбуждение банкротного дела в арбитраже. Сам факт банкротства уже означает, что строительная компания неплатежеспособна, не может рассчитаться по обязательствам. Поэтому шанс получить взысканную неустойку существенно снижается. Выделим ряд способов защиты по Закону № 127-ФЗ, если застройщик подал на банкротство:

• проверить факт возбуждения банкротного дела можно по картотеке арбитражных дел (для этого достаточно знать ИНН и иные идентификационные реквизиты застройщика);
• нужно обязательно соблюсти срок на подачу требований в реестр кредиторов, иначе рассчитывать на получение денег будет вообще невозможно;
• желательно активно принимать участие во всех заседания кредиторов, контролировать действия арбитражного управляющего.

Неустойка по ДДУ не входит в приоритетные очереди требований кредиторов. Поэтому получить деньги можно только при поддержке юриста, активном участии в деле. Нередко дольщика нанимают одного юриста, чтобы он защищал их интересы на всех стадиях банкротства строительной компании.

Заявление приставам о взыскании долга

Если застройщик ведет деятельность, имеет имущество и осуществляет операции по счетам, оптимальным вариантом является направление исполнительного документа в ФССП. О том, как правильно подать заявление судебным приставам о взыскании долга мы уже рассказывали в предыдущем материале. Эти правила полностью подходят и под случай с неустойкой по ДДУ.

После возбуждения дела в ФССП рекомендуем регулярно знакомиться  с материалами дела, требовать от приставов отчета о совершенных исполнительных действиях. При необходимости, сразу подавайте жалобы на действия и бездействия, чтобы не затягивать процесс взыскания. Убедитесь, что пристав наложил арест на имущество и счета застройщика, это существенно ускорит получение денег.

Можно ли обращаться в банк застройщика

Если вы точно знаете, что у строительной компании на счета есть деньги, а сумма взысканной неустойки не превышает 100 тыс. руб., можно сразу подать исполнительный лист в банк. При наличии средств на счетах, они будут списаны в счет погашения долга. Если денег недостаточно, банк обязан наложить арест на счет, списывать все последующие поступления.

Узнать о наличии счетов строительной компании ив конкретных банках можно по выписке из ЕГРЮЛ. Ее можно получить в налоговой инспекции, либо через сайт ФНС. Также сведения о счетах обычно указываются в договорах, в исходящих письмах при переписке.

Что такое выкуп неустойки по ДДУ

В СМИ и сети интернет можно встретить предложение о выкупе неустойки по ДДУ. Суть такой сделки заключается в продаже права требования, подтвержденного судебным решением. При выкупе дольщик сразу получить деньги, однако с существенным дисконтом. Размер процента, который придется отдать по договору, может составлять до 50%. О том, как происходит выкуп неустойки по ДДУ, какие нюансы нужно учесть при совершении такой сделки, читайте в материале по ссылке.

Можно ли ждать квартиру если взыскал неустойку

Взыскание штрафных санкций не освобождает застройщика от обязанности передать квартиру, выполнить иные обязательства. Поэтому одновременно с подачей иска или принудительным удержанием взысканных сумм можно требовать от строительной компании передачи ключей. Обязательства будут прекращены только при расторжении или отказе от договора, но в этом случае дольщик сможет получить всю сумму, ранее перечисленную застройщику.

Мы рассказали об основных нюансах, которые помогут рассчитать, взыскать и получить неустойку по ДДУ. Если у вас остались вопросы, либо требуется помощь юриста, обратитесь на консультацию. Задать интересующие вопросы можно по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.