Расторжение договора аренды

Передача имущества во временное возмездное пользование оформляется путем подписания сторонами двустороннего договора аренды. Указанное соглашение может быть досрочно расторгнуто по договоренности сторон. В ряде случаев закон допускает расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Способы расторжения договора аренды

Самым очевидным и распространенным вариантом прекращения аренды можно признать расторжение договора ввиду завершения его срока действия. Однако даже в этом случае сторонам предстоит соблюсти ряд формальностей:

• полностью выполнить все обязательства, зафиксированные в тексте договора (произвести выплату платежей и т.д.);
• оформить передаточный акт о возврате имущества обратно арендодателю с указанием качественного состояния помещения;
• передать документы в Росреестр или МФЦ для регистрации прекращения договора аренды.

В рассматриваемом случае никакого спора между сторонами не возникает, если каждый из контрагентов выполнил свои обязательства. Об отсутствии претензий стороны делают отметку в передаточном акте.

Еще одним бесспорным вариантом досрочного расторжения договора аренды считается обоюдное согласие. Инициатива о таком способе расторжения договора может исходить как от арендатора, так и от арендодателя, а итоги договоренностей указываются в форме соглашения. При этом стороны должны выполнить следующий перечень действий:

• подготовить и подписать двустороннее соглашение о расторжении договора аренды;
• составить передаточный акт, вернуть имущество арендодателю;
• подать документацию в Росреестр или МФЦ с соглашением, зарегистрировать расторжение договора.

Обратите внимание! Причины досрочного расторжения договора аренды не требуется обязательно указывать в тексте соглашения. Также стороны не обязаны уведомлять об этом отдел Росреестра.

Одностороннее расторжение договора аренды

Намного сложнее проходит процесс расторжения в одностороннем порядке. ГК РФ предусматривает несколько ситуаций, когда договор допускается расторгнуть по инициативе одной из сторон. Специальный перечень оснований указан отдельно для арендатора и арендодателя, этому посвящены статьи 619 и 620 ГК РФ.

Арендатор вправе требовать расторжения договора в одностороннем варианте, если возникли основания, включенные в ст. 620 ГК РФ:

• если после подписания соглашения арендодатель отказался предоставить имущество, либо чинит сложности для использования недвижимости;
• если после передачи имущества арендатор установил недостатки, о которых не был предупрежден при подписании договора;
• если имущество становится непригодным для использования по назначению, но при этом арендатор не отвечает за причины непригодности;
• если арендодатель не выполнил обязанность по своевременному проведению капремонта имущества.

Обратите внимание! Так как закон предусматривает полную свободу договорных отношений, стороны могут договориться и о них основаниях для одностороннего расторжения договора. Для этого нужно заранее вписать такие условия в текст документа.

Прежде чем разъяснить, как проходит процесс одностороннего расторжения договора аренды, нужно перечислить основания, по которым такое право приобретает арендодатель. В ст. 619 ГК РФ установлены следующие причины:

• если имущество используется с существенным нарушением положений договора, либо такие факты устанавливались неоднократно;
• если по вине арендатора фактическое состояние имущества ухудшается;
• если арендатор нарушает сроки внесения платежей более двух раз подряд;
• если арендатор не выполняет обязанность по капремонту, когда это требование прямо указано в тексте договора.

Чтобы расторгнуть договор инициатору нужно соблюсти уведомительный регламент.

Порядок расторжения договора по ГК РФ

При выявлении причин для одностороннего расторжения договора аренды помещения составляется текст уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено в адрес второй стороны заблаговременно – в пределах срока, зафиксированного в арендном договоре. Если стороны заранее не определили такой срок, по нормам ГК РФ он будет равен 30 дням.

Чтобы получить возможность расторгнуть договор в таком порядке, арендатор или арендодатель обязаны направить уведомление с указанием оснований. Если в течение установленного срока контрагент ответил отказом или вообще не предоставил ответа, появляется право передать документы в суд. При этом инициатору предоставляется возможность обратиться в суд только в случае, если истек срок на рассмотрение уведомления.

В связи с передачей документов в суд, инициатор обязан составить исковое заявление с указанием причин обращения. Эти причины будут совпадать с фактами, изложенными в тексте уведомительного письма. Спор о расторжении договора аренды нежилого помещения между юрлицами должен разбираться в арбитраже.

Что нужно представить в суд для расторжения договора

По судебному постановлению можно расторгнуть как краткосрочный договор, так и договор длительного действия. Для этого арендатору или собственнику имущества предстоит собрать и представить следующие документы:

• исковое заявление;
• договор аренды со всеми приложениями и дополнениями;
• документы, подтверждающие правовой статус юрлиц (выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство ОГРН);
• доказательства, подтверждающие наличие оснований для одностороннего права расторгнуть договор;
• копия уведомления;
• копия письменного ответа на уведомление, если в установленный срок вторая сторона его подготовила и направила;
• доказательства вручения или направления по почте уведомления;
• платежный документ на уплату пошлины.

Если в судебном процессе будут подтверждены заявленные обстоятельства и причины, суд расторгнет арендное соглашение. В этом случае у сторон возникает обязанность надлежащим образом оформить возврат имущества собственнику. На момент расторжения договора по судебному решению также должны быть исполнены все обязательства между сторонами.