Как определить порядок пользования земельным участком

При единоличном владении землей, споры могут возникать только с обладателями смежных участков. Однако если земельный надел принадлежит нескольким гражданам на праве долевой собственности или ином виде владения, им предстоит совместно решать правила и условия пользования территорией. В этом случае можно определить порядок пользования по соглашению или в судебном порядке.

Когда необходимо определить порядок пользования участком

Наличие общих прав на недвижимость обязывает граждан учитывать интересы других владельцев, либо требовать выдела или раздела участка. Даже если доли каждого собственника зафиксированы в выписке ЕГРН, выделить их в натуре крайне сложно. Это связано со специфическими характеристиками земли, расположением дома или хозяйственных построек, необходимость предоставить доступ к объектам жизнедеятельности.

Необходимость определения порядка пользования землей возникает в следующих случаях:

• если участок принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, а его раздел или выдел в натуре невозможен – например, если на земле расположен общий дом на несколько семей;
• если право собственность на дом, строение или сооружение перешли к другим лицам – например, такая ситуация возможна при наследовании, когда могут передаваться права только на домовладение и постройки;
• если участок находится во владении, не связанном с правом собственности – например, если земля была выделена из муниципального фонда на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Разделить землю в натуре бывает невозможно даже при отсутствии на ней дома или построек. Такие ограничения могут быть связаны с целевым назначением участка, отсутствием права собственности, невозможностью равноценного раздела по причине качества почвы на разных частях надела, по другим основаниям.

Ст. 247 ГК РФ предписывает, что пользование объектом недвижимости, находящимся в долевой собственности граждан, происходит по взаимному соглашению все совладельцев, либо на основании судебного акта. Также нужно учитывать положения ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, которые допускают применение сложившегося порядка пользования землей. Следовательно, определить условия совместного пользования участком можно следующими способами:

• применить сложившийся порядок пользования;
• заключить соглашение между всеми гражданами, обладающими правом собственности или владения на участок;
• утвердить условия пользования через суд.

Дополнительную информацию об определении порядка пользования участком можно получить из нашего предыдущего материала. Ниже разберем, как происходит на практике определения правил пользования землей, и каким образом можно оформить соглашение.

Сложившийся порядок

Если общее владение землей носит длящийся характер, порядок пользования землей может сложиться естественным образом. Например, на протяжении десятилетий часть площадей может быть отдана под цветники и клумбы, причем соседи по участкам взаимно признают этот порядок пользования.  При отсутствии взаимных споров, совладельцы могут пользоваться участком без оформления письменного соглашения.

По взаимной договоренности могут предусматриваться следующие условия землепользования:

• предоставление определенных частей общего надела разным гражданам для садоводства и огородничества, размещения хозяйственных построек и т.д.;
• определение режима пользования объектами коммунальной сферы – например, скважиной для подачи воды или естественным водоемом;
• определение мест прохода через участок к строениям, и т.д.

При сложившемся порядке землепользования каждый из совладельцев может требовать оформления письменного соглашения. Кроме того, такая необходимость может возникнуть, когда права на строение или участок получает новый собственник – он вправе согласиться со сложившимся порядком пользования, либо потребовать изменения его условий. Если стороны не договорятся об изменении или сохранении прежних условий в обоюдном порядке, им придется оформлять соглашение или обращаться в суд.

Соглашение о порядке пользования

Статья 247 ГК РФ предписывает, что пользование долевым объектом недвижимости происходит по соглашению всех совладельцев. Такое соглашение не обязательно должно выражаться в письменной форме. Однако для устранения возможных споров лучше подготовить единый письменный документ.

Оформлять соглашение нужно по нормам ГК РФ и ЗК РФ. Выделим общие правила подготовки такого документа:

• оформить соглашение должны все лица, имеющие права на участок – сюда относятся не только собственники, но и иные правопользователи (например, граждане, имеющие право постоянно проживания в доме);
• соглашение будет действовать только на территории участка в пределах его официальных границ (если режим пользования затрагивает объекты на других земельных наделах, придется оформлять сервитут);
• для вступления соглашения в силу, совладельцы должны достигнуть договоренности обо всех его условиях;
• если хотя бы несколько положений соглашения были отклонены, спор предстоит решать в судебном порядке.

Что требуется для подготовки такого соглашения? Прежде всего, нужно подтвердить права на землю или на объект капитального строительства, расположенный на участке. К правоустанавливающим и правоопределяющим документам закон относит выписки ЕГРН, свидетельство о праве собственности или о наследстве, домовые книги, постановление муниципалитета о выделении участка, договор купли-продажи и т.д. В тексте соглашения нужно указать, на основании какого документа у граждан возникло право собственности или пользования.

Для урегулирования споров может потребоваться межевой план на землю. Этот документ может оформить только кадастровый инженер после обследования участка. В тексте межевого плана будет указано месторасположения дома и построек, объектов жизнедеятельности. Как правило, межевой план необходим только для обращения в суд, если стороны не достигли единого мнения по всем пунктам соглашения.

Условия порядка пользования стороны определяют самостоятельно, в пределах своих полномочий и с соблюдением норм закона. Недопустимо менять целевое назначение земли и виды разрешенного использования, зафиксированные в ЕГРН, муниципальных актах. На практике, при определении порядка пользования в соглашении указывается о передаче определенной части земли каждому из совладельцев, перечисление объектов и территорий, на которые граждане имеют равные права.

При заключении и исполнении соглашения нужно учитывать следующие нюансы:

• документ не обязательно удостоверять через нотариат – стороны могут сделать это по собственной инициативе, однако отсутствие нотариального удостоверения не лишает соглашение юридической силы;
• соглашение не регистрируется в Росреестре, за исключением случаев, когда его условиями предусмотрен сервитут;
• для вступления соглашения в силу достаточно личных подписей всех совладельцев, либо их представителей по доверенности.

Примерный образец соглашения об определении порядка пользования земельным участком можно скачать в приложении к статье.

Расторгнуть соглашения можно по обоюдному решению всех участников. Одностороннее расторжение допускается только при существенном нарушении интересов одного или нескольких участников, либо при изменении условий владения недвижимостью. Например, если один из участников соглашения увеличил свою долю путем выкупа у других собственников, он может потребовать изменения условий пользования или расторжения документа.

Судебный порядок определения режим пользования

Если стороны не смогли договориться обо всех правилах общего  пользования землей, им предстоит обращение в суд. Инициатором подачи иска может являться любой из совладельцев. В суд нужно представить следующие документы:

• вариант пользования участком, предложенный истцом;
• межевой план с заключением кадастрового инженера – этот документ может быть оформлен уже в ходе судебного процесса, так как инженер должен подготовить заключение с учетом интересов всех сторон;
• правоустанавливающие документы на землю, на объекты капитального строительства, хозпостройки и т.д.

Вести дела в суде граждане могут лично, либо через представителя. Для представительства интересов нужно оформить доверенность через нотариальную контору. Образец искового заявления об установлении порядка пользования участком можно скачать в приложении к статье.

Вариант порядка пользования, представленный истцом, не обязательно будет утвержден судом. Каждая сторона процесса может предлагать собственные условия пользования – их можно представить в форме встречного иска, отзыва или возражений. Суд обязан принять решение с учетом интересов всех сторон.

Все характеристики участка, а также возможные варианты взаимного пользования, будут указаны в межевом плане. Если инженер оформляет этот документ по запросу суда или по инициативе всех участником дела, он сможет предложить один или несколько вариантов общего пользования. Помимо оформления письменного заключения, кадастровый инженер может быть вызван в суд в качестве эксперта или специалиста.

При вынесении решения суд должен учитывать следующие факторы:

• доводы и возражения сторон, а также предложенные ими варианты общего пользования;
• сложившийся ранее порядок пользования;
• размеры долей совладельцев земли и жилых помещений;
• мотивированное заключение кадастрового инженера;
• качественные и количественные характеристики участка, места расположения построек и объектов жизнедеятельности.

Судебный акт, определивший порядок пользования участком, может быть обжалован заинтересованными лицами в вышестоящих инстанциях. При отсутствии жалоб, граждане обязаны соблюдать утвержденный порядок, а нарушение его условий будет являться основанием для обращения в суд.

Судебный акт не нужно регистрировать в Росреестре, так как он является документом прямого действия. Если один из совладельцев уклоняется от исполнения решения, допускается вариант с понуждением к определенным действиям через суд и ФССП. Например, если гражданин отказывается освободить часть участка для передачи ее в пользования другому собственнику, его можно обязать в принудительном порядке.

Помощь в определении порядка пользования земельным участком окажут наши юристы. Обращайтесь, мы разъясним нормы законодательства, подготовим для вас все необходимые документы.